按揭贷款购房未办抵押登记合同是否有效

按揭贷款购房未办抵押登记合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

广东一家公司向武汉一家开发商购买商业房产，总价款数千万元，采用银行按揭贷款方式支付。这家公司与开发商、银行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定该公司将所购房产的权益抵押给银行，银行提供贷款。合同签订后，银行按时发放了贷款，该公司也向开发商支付了全部购房款，并拿到了收条。

但后来，这家公司只还了部分贷款本息，剩余约1600万元本金及利息一直未还。银行多次催讨无果，便起诉到法院，要求解除贷款合同，并以该公司所购房产的权益来偿还欠款。

争议焦点

购房公司认为：这份按揭贷款合同没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的相关规定，抵押应当无效。而且该公司在银行起诉前，已经把同一处房产抵押给了另一家信托公司，并办理了抵押登记，银行的抵押权不能对抗这家信托公司。

银行认为：合同是双方自愿签订的，不违反国家法律法规，已经实际履行，应当认定为有效合同。购房公司未按约定还款，银行有权要求解除合同并优先受偿。

法院判决

最高人民法院终审判决：驳回购房公司的上诉，维持一审判决。确认《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，解除该合同，购房公司一次性归还欠款本金及利息，逾期不还则以抵押物拍卖价款优先偿还银行。

律师分析

第一，按揭贷款合同不同于一般的财产抵押合同。按揭是购房人将所购房产的权益抵押给银行，在购房人还清贷款前，银行对该房产享有优先受偿权。这种法律关系虽然与抵押有相似之处，但性质不同，不能简单套用关于抵押登记的规定来认定合同无效。

第二，合同效力主要看是否违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，虽然武汉市政府规章要求抵押必须登记，但国家法律并未规定未经登记的抵押无效。在签订合同时，各方意思表示真实，内容不违法，合同应当有效。

第三，购房公司在按揭合同之后又将同一房产抵押给其他公司，这种"一房二押"的行为不能否定在先的按揭合同效力。后设立的抵押关系是另一法律关系，不影响银行依据在先的按揭合同主张权利。

王德林律师提示：

购房者通过按揭贷款买房，即使暂时没有办理抵押登记，按揭合同本身通常是有效的。但为了保障自身权益，建议尽快办理抵押登记手续。在文山地区，购房者签订按揭合同后，应及时到不动产登记部门办理预告登记或抵押登记，避免因开发商或他人原因导致权益受损。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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