商品房预售合同与以房抵债合同的区别
商品房预售合同与以房抵债合同的区别
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远金融市场与华泰公司签订了一份抵债协议，约定华泰公司欠清远金融市场的贷款本息约1.21亿元，用其投资的广州市天河区某商场的四楼、六楼房产抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了商品房预售合同，将上述房产卖给清远金融市场，总价港币1.185亿元。
但合同签订后，双方并未实际履行。开发商一直没有收到购房款，而清远金融市场却拿出一张开发商出具的收据，声称已经以贷款抵楼款的方式付清了全部购房款。开发商认为收据是华泰公司事后补办的，实际没有付款，于是向法院起诉，要求解除商品房预售合同。
争议焦点
开发商主张：双方签订的是商品房预售合同，清远金融市场没有实际支付任何购房款，合同应当解除。清远金融市场则主张：双方之间实际是以房抵债关系，贷款本息已经抵作购房款，合同已经履行完毕。
法院判决
最高人民法院二审认定，双方之间是商品房预售合同关系，而非以房抵债关系。清远金融市场未能提供有效证据证明其已支付购房款，判决解除商品房预售合同，清远金融市场需将房产返还给开发商。
律师分析
第一，商品房预售合同和以房抵债合同是两种不同的法律关系。前者是典型的买卖合同，购房人需要实际支付购房款；后者则是用房产来清偿已有的债务，不需要另外支付购房款。本案中，双方签订的是标准的商品房预售合同，合同内容、签约主体、履行方式都符合商品房买卖的特征，因此应当认定为商品房预售合同。
第二，是否实际支付购房款是判断合同是否履行的关键。清远金融市场虽然拿出了收据，但收据存在明显瑕疵，且没有相应的银行转账记录或付款凭证。法院结合其他证据，认定收据是事后补办的，不能证明实际付款。
第三，对于当事人来说，签订合同时一定要明确合同的性质。如果双方真实意思是以房抵债，就应当签订以房抵债协议，而不是签订商品房预售合同。否则，一旦发生纠纷，法院会按照合同文本确定双方的权利义务关系。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到类似的合同纠纷，建议在签订合同时就明确合同的性质和履行方式。如果以房抵债，应当签订专门的抵债协议，并保留好债务凭证、房产过户等证据，避免日后产生争议。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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