开发商逾期交房，购房者能否解除合同
开发商逾期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游公司（以下简称旅游公司）与哈尔滨深业房地产公司（以下简称深业公司）签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款为人民币万元。合同约定深业公司应在特定日期前交房，如果逾期超过一定天数，旅游公司有权解除合同并要求双倍返还定金。
合同签订后，旅游公司按约定支付了购房款，但深业公司因供电问题未能按时交房。旅游公司认为深业公司违约，向法院起诉要求解除合同、返还购房款及利息，并双倍返还定金。深业公司则辩称，供电问题属于合同约定的不可抗力或非其所能控制的事件，因此交房时间应相应顺延。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房，已构成违约，符合合同约定的解除条件，因此应解除合同并赔偿损失。深业公司主张：供电问题属于合同约定的可延期交房情形，其不构成违约，合同应继续履行。
法院判决
一审法院（黑龙江省高级人民法院）判决支持旅游公司解除合同的主张，要求深业公司返还购房款本息并双倍返还定金。二审法院（最高人民法院）改判：合同继续履行，深业公司需向旅游公司支付逾期交房期间的利息损失。最高人民检察院提出抗诉后，最高人民法院再审维持了二审判决。
律师分析
第一，关于合同效力问题。本案中，深业公司在签订合同时尚未取得国有土地使用权证书，但法院认定合同有效。这是因为根据当时的司法解释，只要当事人意思表示真实、内容合法，且房产项目已取得规划许可等主要手续，合同效力不因未取得土地使用权证而当然无效，特别是合同已实际履行的情况下。
第二，关于逾期交房的违约责任。合同约定因"非深业公司所能控制的事件"可以延期交房，法院认定供电问题属于该情形，因此交房时间应顺延至正式供电之日。但顺延之后仍逾期，深业公司仍需承担违约责任。这提醒购房者，合同中"不可抗力"或"其他非可控事件"的约定范围较宽，法院会结合具体事实判断是否适用。
第三，关于合同解除权的行使。合同虽约定了逾期交房超过一定天数可解除合同，但旅游公司起诉时该天数尚未届满，且深业公司已具备交房条件，法院因此不支持解除合同。这说明购房者行使解除权必须严格符合合同约定条件，不能提前主张。
王德林律师提示：
购房者在签订商品房买卖合同时，应仔细阅读关于逾期交房的免责条款，特别是"非可控事件"等模糊表述，必要时可要求明确具体情形。如果开发商逾期交房，应保留相关证据并及时书面催告，避免错过合同约定的解除权行使期间。在文山地区，类似的商品房买卖合同纠纷也时有发生，建议购房者在遇到逾期交房问题时，第一时间咨询专业律师，评估是否满足解除合同的条件，以免被动等待导致权利受损。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市