土地使用权转让合同无效后如何追回款项

土地使用权转让合同无效后如何追回款项

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司与一家房地产公司签订了土地转让协议，约定购买位于广西北海市的100亩土地使用权。湛江公司支付了部分款项，拿到了土地红线图，并出具了收据，表示"款、地两清"。后来，湛江公司把这100亩土地连同另外50亩土地一起转卖给了另一家公司，但转卖合同被法院认定无效。

湛江公司发现，最初卖地的房地产公司根本没有取得合法的土地使用权，土地也没有办理出让手续。这家房地产公司后来注销了，由其开办单位中国银行遂溪支行承担债务。湛江公司于是起诉要求返还已支付的土地转让款。

争议焦点

湛江公司认为：土地转让合同无效，因为卖方没有土地使用权，土地性质也不合法，且自己一直在主张权利，没有超过诉讼时效。遂溪中行认为：双方是合同转让关系，合同有效，且湛江公司从出具收据到起诉已超过两年诉讼时效，不应受法律保护。

法院判决

最高人民法院撤销了一审判决，认定土地转让合同无效，判令遂溪中行返还湛江公司已支付的土地转让款及利息。法院认为，卖方未取得土地使用权、未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同无效；买方知道土地不具备转让条件仍签约，也需承担相应责任。同时，湛江公司主张权利未超过诉讼时效。

律师分析

第一，土地使用权转让合同的有效性，关键看转让方是否取得合法土地使用权，并且是否办理了出让审批手续。如果转让方不具备这些条件，合同无效，双方都要承担相应责任。

第二，合同无效后，转让方因合同取得的财产应当返还。即使转让方已注销，其开办单位或清算主体仍需承担返还义务。

第三，诉讼时效从权利人知道或应当知道权利受侵害时起算。本案中，买方出具"款、地两清"收据不代表放弃权利，后续转卖合同被确认无效后，买方才真正知道权利受侵害，诉讼时效应从此时起算。

王德林律师提示：

购买土地使用权前，务必核实转让方是否已取得国有土地使用权证，并确认土地性质为国有出让土地。如果对方无法提供合法证照或土地性质不清，建议不要盲目签约付款。在文山地区，土地交易中因权属不清或手续不全引发的纠纷较为常见，建议在签约前委托专业律师进行尽职调查，避免陷入合同无效后追款困难的被动局面。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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