未取得预售许可证的商品房预售合同效力问题

未取得预售许可证的商品房预售合同效力问题

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份《商品房购销合同》，约定顺兴公司购买红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款，深发公司也按顺兴公司的要求对设计进行了修改。但当大厦建到正负零时，顺兴公司发现该大厦的土地使用权存在多次转让，且深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，于是起诉要求确认合同无效，返还购房款及利息。

案件还涉及土地使用权人海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司）和另一家开发商海南凯鹏房地产开发有限公司（简称凯鹏公司）。厚南公司虽然最初没有在预售合同上签字盖章，但事后出具了一份“承诺书”，表示认可深发公司的销售行为并承担相应义务。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》违反法律规定，应当认定为无效合同。深发公司应返还已收取的5000万元购房款并支付利息。

深发公司则认为：虽然手续存在瑕疵，但厚南公司事后出具了承诺书，且各方通过多次协议已经明确了合作关系，合同应当继续履行。顺兴公司中途反悔是为了逃避商业风险，不应支持其诉求。

法院判决

最高人民法院二审认定：深发公司在与顺兴公司签订《商品房购销合同》时，尚未取得红城湖国际大厦项目的土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》关于商品房预售的强制性规定。该合同属于无效合同。深发公司应当返还顺兴公司已支付的购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于要式合同，法律规定开发商必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证后才能对外销售。本案中深发公司在签约时连最基本的土地使用权证都没有，合同当然无效。很多购房者往往被开发商的宣传和优惠打动，忽略了查验这些关键证照，这是非常危险的。

第二，即使厚南公司事后出具了承诺书，也不能弥补深发公司签约时没有预售资格的根本缺陷。合同的效力应当以签约时的状况为准，事后追认不能改变合同订立时的违法状态。这一点提醒大家，不要轻信开发商“手续在办”“很快就能下来”之类的口头承诺，必须看到证照原件才付款。

第三，本案还涉及“连环转让”的问题。一块土地从厚南公司转到凯鹏公司，再转到深发公司，中间多次变更合作方和开发主体，导致权属关系非常混乱。这种复杂的项目转让模式在90年代的海南房地产市场中很常见，也是造成大量纠纷的根源。现在购房者遇到类似情况，应当格外警惕。

王德林律师提示：

购房是家庭重大资产支出，务必在付款前查验开发商的“五证”，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商以“内部认购”“诚意金”等名义要求您先付款，这往往意味着项目手续不齐全。在文山地区的购房实践中，我见过不少因轻信开发商承诺而陷入纠纷的案例，建议您签约前委托律师进行尽职调查，避免血汗钱打水漂。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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