房屋租赁合同违法履行期间租金如何计算

房屋租赁合同违法履行期间租金如何计算

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了九胜商厦，在主体工程建到三层时，与宇航公司签订了房屋租赁协议。协议约定：宇航公司承租整幢大楼，租期较长，每年支付固定租金并逐年递增，同时负责内部装修，供销公司负责外部装修和供电等配套。

大楼封顶后，宇航公司支付了部分租金并开始装修，但供电问题一直没有解决，消防设施也不达标。在消防验收未通过的情况下，双方仍决定开业。不久后，消防部门认定该商厦存在重大火险隐患，责令停业整改，商厦就此关门，双方因租金支付问题产生纠纷。

争议焦点

宇航公司认为：供销公司没有按约定解决供电和消防问题，导致商厦无法正常经营，自己有权拒绝支付剩余租金。供销公司则认为：宇航公司已经实际使用房屋并开业，应当按合同全额支付租金，停业是宇航公司自身原因造成的。

法院判决

最高人民法院二审认定：双方签订的租赁合同有效，但在合同履行过程中，房屋存在违法状态（未经消防验收即投入使用），导致无法正常经营。宇航公司实际使用了房屋一段时间，应当支付相应租金，但考虑到房屋存在严重瑕疵，租金标准应当适当降低，不能按原合同约定的金额计算。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有条件。当一方未按约定履行义务，导致合同目的无法实现时，另一方可以拒绝履行自己的义务。本案中，供销公司未能解决供电和消防问题，使房屋无法正常经营，宇航公司有权提出抗辩。

第二，违法状态下的租金如何确定。房屋处于违法使用状态期间，承租人实际使用了房屋，不能完全免除支付租金的义务，但出租人因提供不符合约定条件的房屋，也不能要求按原合同标准收取租金。法院会根据公平原则，参照房屋实际使用价值酌情确定租金。

第三，合同双方都应重视合法合规经营。本案中，双方明知消防未验收仍强行开业，结果被责令停业，既造成经济损失，又引发诉讼，教训深刻。

王德林律师提示：

签订租赁合同前，一定要核实房屋是否具备合法使用条件，特别是消防、水电等基础设施是否到位。在文山地区，不少商铺租赁纠纷也源于此类问题，建议承租人在支付大额租金前，先确认房屋符合营业要求，并将相关条件写入合同作为付款的前提。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市