购房合同因开发商违约能否解除
购房合同因开发商违约能否解除
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1993年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的大厦房屋，总价款为人民币万元。旅游公司按合同约定支付了定金和购房款，但深业公司未能按期交房。
深业公司称，未能按时交房是因为供电问题、施工中遇到水灾等不可抗拒因素，以及变电、防火等"非深业公司所能控制的事件"。旅游公司则认为深业公司已构成违约，向法院起诉要求解除合同、返还购房款及利息。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房已构成违约，合同应当解除，深业公司应返还购房款本息并双倍返还定金。深业公司辩称：逾期交房是因不可抗拒因素和其不能控制的事件所致，符合合同约定的延期交房条件，合同应当继续履行。
法院判决
一审法院支持了旅游公司解除合同的主张。但最高人民法院二审认为，深业公司交房日期应顺延至正式供电之日，旅游公司起诉时合同约定的终止情形尚未出现，且大厦已通过竣工验收可以交付使用，因此判决合同继续履行，但深业公司需承担逾期交房的违约责任，向旅游公司支付购房总价款自1995年6月30日至1996年6月30日的利息。
律师分析
第一，合同解除权并非随时可以行使。合同中通常约定了解除条件，例如逾期交房超过一定天数方可解除合同。本案中，旅游公司在约定解除条件成就前就起诉要求解除，法院未予支持。购房者应注意，解除合同需满足合同约定或法律规定的条件。
第二，开发商逾期交房的违约责任如何计算。合同中约定"按银行贷款利率计算赔偿损失"，法院据此判决深业公司按银行同期贷款利率支付逾期期间的利息。购房者遇到逾期交房，应仔细查看合同中对违约责任的约定。
第三，开发商未取得土地使用权证书是否导致合同无效。最高人民检察院抗诉认为合同应无效，但最高人民法院未采纳这一观点。实践中，合同效力需结合具体事实和法律规定综合判断，并非所有证照不全都直接导致合同无效。
王德林律师提示：
购房者签订商品房买卖合同时，应重点关注交房时间、逾期交房的违约责任以及合同解除条件等条款。如果遇到开发商逾期交房，建议先查阅合同约定，在条件成就时及时主张权利。在文山地区，不少购房者因不了解合同条款而错过维权时机，建议在签订合同前咨询专业律师。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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