未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司将红城湖国际大厦A座预售给顺兴公司，合同总金额高达4亿多元。签约时，深发公司尚未取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现项目土地使用权多次转让，开发商的售房资格存在问题，于是起诉要求确认合同无效并返还购房款。

原来，这块地的原使用权人是厚南公司，深发公司是通过一系列项目转让合同才介入该项目的。直到顺兴公司起诉时，深发公司仍未办妥土地使用权变更手续和预售许可证。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的预售合同违反了法律强制性规定，应当认定为无效。

深发公司则认为：虽然手续不全，但项目已经实际开工建设，且后续补办了一些审批手续，合同应当认定为有效，双方继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间的合建合同有效，但深发公司与顺兴公司之间的预售合同因违反法律规定而无效。法院判决深发公司返还顺兴公司已付购房款5000万元及利息。

最高人民法院二审维持了一审关于合同无效的认定，理由是：深发公司在签订预售合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，合同自始无效。

律师分析

第一，商品房预售合同的有效性，关键在于开发商是否取得土地使用权证和商品房预售许可证。这是法律为了保护购房者权益设置的"准入门槛"，没有这两证，合同原则上无效。

第二，即使开发商事后补办了一些审批手续，也不能弥补合同签订时即存在的违法性。购房者发现开发商证照不全时，有权随时主张合同无效并要求返还购房款。

第三，开发商在未取得合法手续前收取购房款，属于违规行为。购房者支付的款项应当全额返还，并可以主张资金占用期间的利息损失。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，一定要求开发商出示《土地使用权证》和《商品房预售许可证》，并核对证载主体是否与开发商名称一致。如果开发商无法提供，建议暂不付款。在文山地区，也有类似案例提醒购房者要谨慎核实开发资质，避免陷入合同无效的困境。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市