土地使用权转让合同无效后如何追回已付款项
土地使用权转让合同无效后如何追回已付款项
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
湛江市土地开发总公司（以下简称湛江公司）与中国银行遂溪支行（以下简称遂溪中行）开办的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于广西北海市的100亩土地使用权转让给湛江公司，总价款为1000万元。湛江公司支付了全部款项后，中银公司交付了土地红线图等手续。
后来湛江公司又将这100亩土地转售给另一家公司，但该转让合同被法院认定为无效。湛江公司因此起诉遂溪中行（因中银公司已注销），要求返还已支付的土地转让款。一审法院以超过诉讼时效为由驳回了湛江公司的请求，湛江公司不服，上诉至最高人民法院。
争议焦点
湛江公司主张：双方签订的是土地使用权转让合同，中银公司未取得土地使用权且未办理出让手续，合同应为无效，遂溪中行应返还已付款项。湛江公司认为自己一直在主张权利，未超过诉讼时效。
遂溪中行辩称：本案属于合同转让而非土地使用权转让，双方意思表示真实，合同有效；且湛江公司出具收据后多年未主张权利，已超过诉讼时效，应驳回其请求。
法院判决
最高人民法院撤销一审判决，认定中银公司与湛江公司签订的土地使用权转让合同无效，判令遂溪中行在判决生效后10日内返还湛江公司已支付的土地转让款1000万元及相应利息。案件受理费由双方按比例承担。
律师分析
第一，土地使用权转让合同的有效性取决于转让方是否取得土地使用权并办理出让手续。本案中中银公司未取得土地使用权，也未办理出让审批手续，因此合同无效。转让方应对合同无效承担主要责任，受让方明知土地不具备转让条件仍签约，也需承担相应责任。
第二，合同无效后，双方应返还各自取得的财产。本案中湛江公司已支付全部款项，中银公司应返还该笔款项及占用期间的利息。因中银公司已注销，其开办单位遂溪中行需承担返还责任。
第三，诉讼时效问题值得注意。湛江公司出具收据后至向法院起诉前，期间并未超过两年诉讼时效。最高人民法院认定一审法院以超过诉讼时效为由驳回请求不当，纠正了这一错误。
王德林律师提示：
签订土地使用权转让合同时，务必核实转让方是否已取得土地使用权证并办理出让手续，避免因合同无效导致纠纷。在文山地区，类似土地转让纠纷时有发生，建议在签约前委托专业律师进行尽职调查，并保留好付款凭证、收据等证据材料，以防诉讼时效问题影响权利主张。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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