商品房预售合同与以房抵债合同的区别
商品房预售合同与以房抵债合同的区别
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承继）贷款本息1.2亿余元。双方签订《抵债协议书》，约定华泰公司将其投资建设的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债给清远金融市场，折抵上述欠款。
随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元出售给清远金融市场。但合同签订后，实际付款和交房并未完成。省一建城建分公司起诉要求解除合同，人行清远支行则主张已通过贷款抵楼款方式付清了购房款。
争议焦点
省一建城建分公司认为：双方签订的是商品房预售合同，对方未实际付款，应解除合同。
人行清远支行认为：双方实际是以房抵债，贷款本息已转化为购房款，合同已履行完毕。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案法律关系本质上是商品房预售合同关系，而非以房抵债关系。虽然此前有抵债协议，但最终各方通过签订正式的商品房预售契约确立了新的合同关系。由于人行清远支行不能证明已实际支付购房款，法院支持解除合同。
律师分析
第一，合同性质的认定应看最终形成的法律关系。本案中，虽然前期有抵债协议，但各方最终签订的是《房地产预售契约》，并办理了预售登记，因此应认定为商品房预售合同关系。
第二，购房款的支付需要实际证据。仅有收据不足以证明付款事实，特别是当收据系事后补开、无对应的银行转账凭证时，法院难以认定付款已实际发生。
第三，以房抵债协议不等于商品房买卖合同。实践中，债权人接受债务人以房产抵债，仍需完成正式的买卖手续和款项支付，否则可能面临合同无法履行的风险。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到类似以房抵债或商品房买卖纠纷，建议在签订合同时明确约定合同性质，并保留好付款凭证、银行流水等实际履行证据，避免仅凭收据或协议主张权利。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
邮箱：418537189@qq.com
地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市