开发商逾期交房能否免责？法院这样判
开发商逾期交房能否免责？法院这样判
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游总公司向哈尔滨深业房地产发展有限公司购买写字楼，总价款700多万元。双方约定深业公司应在1995年底前交房，但因供电问题，直到1996年6月才正式通电，1997年才完成验收。旅游公司认为深业公司逾期交房构成违约，起诉要求解除合同并退款。
深业公司辩称，供电延误是由于电业局未及时落实供电设施，属于合同约定的"非深业公司所能控制的事件"，应当据实延期。旅游公司则坚持认为供电问题不属于不可抗力，深业公司应承担违约责任。
争议焦点
旅游公司主张：供电延误是深业公司自身原因造成，不能作为延期交房的免责理由，逾期超过合同约定的天数，旅游公司有权解除合同。
深业公司主张：供电问题属于合同约定的"非其所能控制的事件"，交房期限应相应顺延，且大厦已通过验收可以交付，要求继续履行合同。
法院判决
最高人民法院再审判决：合同有效，继续履行。深业公司应于判决生效后30日内交付房屋，并按银行贷款利率赔偿旅游公司从1996年1月1日至1996年6月30日期间的逾期交房损失。旅游公司要求解除合同的主张未被支持。
核心理由：供电问题确实属于合同约定的可延期事由，深业公司不承担该期间的违约责任。但供电问题解决后，深业公司未及时交房，仍应承担相应违约责任。同时，合同约定的解除条件在旅游公司起诉时尚未成就，且大厦已具备交付条件，合同应继续履行。
律师分析
第一，购房合同中的免责条款并非万能。本案中深业公司虽然因供电问题获得延期，但法院仍对其在免责事由结束后未及时交房的行为追究了违约责任。开发商不能以"非其所能控制"为由无限期拖延。
第二，合同解除权有严格条件。购房者不能随意解除合同，必须符合合同约定的解除条件或法定解除条件。本案中旅游公司起诉时合同约定的解除期限尚未届满，法院因此不支持其解除请求。
第三，逾期交房的损失计算有标准。法院按银行贷款利率计算损失，而不是按购房者实际损失（如租房租金）计算。购房者应了解这一计算规则，合理预期赔偿金额。
王德林律师提示：
购房者在签订合同时，应仔细阅读逾期交房的免责条款和解除合同条件。一旦开发商逾期，应及时固定证据（如催告函、现场照片等），并关注合同约定的解除期限。如有需要，可咨询专业律师判断是否达到解除条件。在文山地区，类似商品房纠纷中，法院同样注重合同约定与事实证据的审查。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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