未取得预售许可证签购房合同是否有效

未取得预售许可证签购房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产公司与顺兴公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购一栋大厦的A座，总金额高达4亿多元。合同还特别约定，必须经过原开发商厚南公司和凯鹏公司签证盖章才能生效。但厚南公司当时并未签字盖章，只是事后出具了一份承诺书，表示认可深发公司的销售行为。

顺兴公司先后支付了5000万元购房款后，发现该大厦的土地使用权存在多次转让，而且深发公司并未取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司认为合同无效，要求深发公司返还购房款及利息，双方因此闹上法庭。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用证和预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的购房合同缺少法定条件，应当认定为无效合同。

深发公司认为：虽然手续不全，但厚南公司事后出具了承诺书，认可了销售行为，而且双方已经实际履行了部分合同，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审认定，深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，双方签订的《商品房购销合同》无效。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于要式合同，开发商必须在取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证等法定手续后，才能对外预售房屋。未取得这些证照就签订的预售合同，依法属于无效合同。

第二，合同约定"经原发展商签证盖章后生效"，这属于附生效条件的合同。但即使条件成就，也不能弥补开发商本身不具备预售资格这一根本缺陷。也就是说，合同生效条件与合同效力是两个不同的法律问题。

第三，购房者支付大额购房款前，应当主动核实开发商的五证是否齐全，尤其是土地使用权证和商品房预售许可证。如果发现手续不全，应当拒绝付款，避免陷入"钱房两空"的困境。

王德林律师提示：

购买预售商品房时，一定要查看开发商是否取得"五证"，特别是商品房预售许可证。如果开发商无法提供，建议不要签订购房合同或支付定金。在文山地区，类似的预售合同纠纷时有发生，购房者应当提高警惕，必要时委托专业律师审查合同。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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