买房合同是预售还是抵债，如何区分
买房合同是预售还是抵债，如何区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接权利义务）贷款本息1.2亿多元。双方签订协议，约定用华泰公司投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债，折价1.2亿多元。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，将上述房产出售给清远金融市场，总价港币1.185亿元。
但合同签订后，双方并未实际履行。开发商一直没有收到购房款，而清远金融市场则拿出一张盖有项目开发部公章的收据，声称已经用贷款抵清了房款。开发商认为该收据是华泰公司事后补开的，实际没有付款，于是向法院起诉，要求解除商品房预售合同。
争议焦点
开发商主张：双方签订的是商品房预售合同，清远金融市场从未支付购房款，合同未实际履行，应予以解除。
人行清远支行主张：双方之间实质是以房抵债关系，贷款本息已经转化为购房款，收据证明房款已付清，合同已履行完毕。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案实际法律关系是以房抵债，而非商品房预售。清远金融市场以贷款债权抵作购房款，开发商出具的收据可以证明房款已经结清。因此，开发商要求解除合同的请求不能成立，判决驳回其诉讼请求。
律师分析
第一，合同名称和形式不是判断法律关系的关键。本案中虽然签订了《房地产预售契约》，但从背景看，双方真实目的是用房产抵偿贷款债务，属于以房抵债协议，而非普通的商品房买卖。
第二，开发商出具收据的行为具有法律效力。即使收据是事后补开，但内容明确记载“楼款已付清”，且与抵债协议相印证，法院据此认定房款已付清，开发商不能再以未收到款为由要求解除合同。
第三，实践中，企业间以房抵债常见但风险高。如果房产价值与债务不匹配、手续不完善，或者一方反悔，容易引发纠纷。建议在签订以房抵债协议时，要明确约定债务金额、房产价值、过户时间，并保留好付款凭证或抵债证明。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到类似购房或抵债纠纷，建议先审查合同背后的真实交易目的，不要只看合同名称。收据、协议、付款记录等书面材料要妥善保管，必要时可向专业律师咨询，避免因证据不足导致败诉。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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