按揭买房未办抵押登记，合同是否有效

按揭买房未办抵押登记，合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2000年前后，中振公司向泰合公司购买武汉泰合广场的商业楼层，总价款数千万元。为支付购房款，中振公司与泰合公司、银行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司以所购房屋的权益作为抵押，向银行申请贷款。银行随后向泰合公司支付了全部贷款。

合同签订后，中振公司按时还款一段时间，但后来无力继续偿还。银行多次催收无果，起诉到法院，要求解除贷款合同，并处置抵押的房屋权益来偿还欠款。

争议焦点

中振公司主张，按揭合同没有到房管部门办理抵押登记，违反了武汉市政府发布的《武汉市房地产抵押管理办法》，因此抵押无效，合同也应无效。银行则认为，合同是三方自愿签订，内容合法，且已实际履行，不能因未办理登记就认定无效。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审判决，认定《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，解除合同，中振公司一次性偿还剩余贷款本金及利息。如果中振公司不能按时还款，银行有权以拍卖抵押房屋的价款优先受偿。

律师分析

本案的核心问题在于，按揭贷款合同未办理抵押登记是否导致合同无效。法院的判决给出了明确答案：

第一，按揭不同于一般的财产抵押。按揭是购房人以所购房屋的权益作为担保向银行借款，银行在购房人还清贷款前对房屋享有优先受偿权。当时国家法律并未规定按揭必须办理抵押登记才有效，地方政府规章不能作为认定合同无效的依据。

第二，合同效力要看是否违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，三方自愿签订合同，内容不违法，且银行已实际发放贷款，中振公司也部分履行了还款义务，因此合同有效。未办理抵押登记只是影响了抵押权的对抗效力，并不影响合同本身的效力。

第三，中振公司后来又将同一房屋抵押给其他公司并办理了登记，但该抵押发生在按揭合同之后，且当时房屋尚未竣工验收，依法不能抵押，因此该登记无效，不影响银行的权利。

王德林律师提示：

在文山地区的购房者，如果通过按揭贷款买房，即使暂时没有办理抵押登记，贷款合同一般也是有效的。但为了保障自身权益，建议在签订合同后尽快到不动产登记部门办理预告登记或抵押登记，避免因开发商或他人原因导致权利受损。如果遇到还款困难，应及时与银行协商，不要长期拖欠，否则可能面临合同解除、房屋被拍卖的风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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