未取得土地使用权证和预售许可证的商品房预售合同效力

未取得土地使用权证和预售许可证的商品房预售合同效力

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总价超过4亿元。合同约定须经原发展商厚南公司签证盖章才生效。厚南公司事后出具承诺书，表示认可深发公司的销售行为，并愿意承担相应义务。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该大厦的土地使用权存在多次转让，深发公司并未取得土地使用权证和商品房预售许可证，于是起诉要求确认合同无效并返还购房款。

经查，厚南公司是土地的合法使用权人，但其与深发公司之间的合作建房关系并未办理土地使用权变更登记手续，深发公司也未取得合法的商品房预售许可。

争议焦点

顺兴公司认为，深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》违反法律强制性规定，应属无效。深发公司则认为，其与厚南公司存在合作建房关系，厚南公司已认可其销售行为，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审认定，深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的相关规定，双方签订的《商品房购销合同》无效。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售合同的有效性，核心在于开发商是否取得土地使用权证和商品房预售许可证。这两个证件是法律规定的强制性条件，缺一不可。即便开发商事后取得相关许可，也不能弥补合同签订时无效的状态。

第二，合同约定“须经原发展商签证盖章才生效”，但原发展商的承诺书并不能替代法定的预售许可条件。法律对商品房预售的监管要求，不能通过当事人之间的约定来规避。

第三，购房者在签订商品房预售合同时，应当主动核查开发商的“五证”是否齐全，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供，建议暂不付款，避免资金风险。

王德林律师提示：

购房者在文山地区购买商品房时，建议在签订合同前要求开发商出示《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，并核实证件的真实性。如果开发商无法提供，不要轻易支付定金或购房款，以免陷入合同无效、款项难以追回的困境。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市