未取得预售许可证的购房合同是否有效

未取得预售许可证的购房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司将红城湖国际大厦A座预售给顺兴公司，总价4.25亿元。深发公司当时并未取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司支付了5000万元后，发现深发公司不具备售房主体资格，于是起诉要求确认合同无效并返还购房款。

原来，这块地的使用权属于厚南公司，深发公司是通过项目转让从厚南公司等合作方手中获得开发权，但并未办理土地使用权变更登记，也没有取得预售许可证。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》违反法律强制性规定，应属无效。

深发公司辩称：其与土地使用权人厚南公司存在合作建房关系，厚南公司也出具承诺书认可其销售行为，合同应当有效，双方应继续履行。

法院判决

最高人民法院二审认定：深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，双方签订的《商品房购销合同》无效。深发公司应当返还顺兴公司已付购房款5000万元及利息。

律师分析

第一，商品房预售有严格的法律条件。开发商必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证，否则不具备预售资格，所签合同一般认定为无效。这就像卖房必须先有房产证一样，是保护购房人的基本门槛。

第二，合同无效后，开发商应当返还购房款并赔偿损失。本案中深发公司收了5000万元，法院判决全额返还并加付利息，这就是对违规预售行为的否定评价。购房人如果遇到类似情况，可以要求退款并主张资金占用损失。

第三，合作开发关系不能替代预售许可。即便开发商与土地权利人存在合作建房协议，也不能因此免除其取得预售许可证的法定义务。厚南公司的承诺书不能改变深发公司无预售资格的事实。

王德林律师提示：

购房前一定要查验开发商的“五证”，特别是商品房预售许可证和土地使用权证。在文山地区，如果遇到开发商未取得预售许可证就卖房的情况，建议及时咨询专业律师，避免资金损失。已支付的购房款可以依法要求返还。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市