房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司建了一栋商厦，租给宇航公司经营，租期较长，租金逐年递增。双方签了正式租赁合同，还办了公证。但商厦开业后，消防一直没通过验收，供电也不够用，存在严重安全隐患。消防部门后来责令停业整改，商厦就此关门。

停业后，双方为租金问题闹上法庭。供销公司说宇航公司欠租，要求付清；宇航公司则说供销公司没提供合格场地，导致无法经营，要求赔偿损失、解除合同。

争议焦点

供销公司认为：合同有效，宇航公司已经开业使用，就应该按约定付租金，不能以消防问题为由不付钱。

宇航公司认为：场地消防不合格、供电不足，根本不能正常经营，供销公司违约在先，自己有权拒绝支付租金，并且要求赔偿停业损失。

法院判决

最高人民法院二审认为：租赁合同有效，但双方在履行过程中都有问题。供销公司未能提供符合消防和供电要求的场地，构成违约；宇航公司在明知场地存在安全隐患的情况下仍强行开业，也有过错。法院最终认定，在违法履行期间，租金不能按原合同标准计算，应参照当地同类房屋的市场租金水平合理确定，并酌情减免部分租金。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是随便能用的。一方违约，另一方可以暂时不履行自己的义务，但必须基于同一合同关系，且违约行为要达到一定程度。本案中宇航公司虽然可以就场地问题提出抗辩，但不能完全拒绝支付任何租金，因为其已经实际使用了房屋。

第二，违法履行期间的租金标准不能死守合同。如果房屋存在严重安全隐患、不具备合法经营条件，承租人继续使用但合同约定的租金明显不合理，法院可以参照市场价调整，而不是机械地按原约定执行。这体现了公平原则。

第三，承租人在接收房屋前应主动核查消防、用电等关键条件是否达标。如果明知有问题仍开业，后续维权时会承担部分责任，甚至被认定为混合过错。

王德林律师提示：

租赁商业房屋前，建议实地查看并核实消防验收、用电容量等关键手续是否齐全。如果发现条件不达标，应书面要求出租方整改，不要急于开业。在文山地区，不少商户因忽视消防验收问题，后期被责令停业，租金纠纷难以解决。建议在租赁合同中明确约定场地必须符合法定经营条件，并约定相应的违约责任。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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