土地转让合同无效，钱还能要回来吗
土地转让合同无效，钱还能要回来吗
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1990年代，湛江一家土地开发总公司（简称湛江土地总）与一家银行开办的房地产公司（中银公司）签订协议，购买位于广西北海的95亩土地。双方约定每亩地价12.5万元，总价款1187.5万元。湛江土地总支付了全部款项，中银公司交付了土地红线图。随后，湛江土地总将这块地连同另一块地一起转卖给了第三方公司。
后来，湛江土地总与第三方的转让合同被法院判决无效，湛江土地总需要退还对方已付的款项。这时湛江土地总才发现，中银公司转让给自己的土地根本没有办理合法手续，于是起诉要求中银公司（该银行已注销，由开办银行承担责任）返还土地转让款。
争议焦点
湛江土地总认为：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质也不合法，双方合同应属无效，中银公司应当返还全部款项并赔偿损失。
遂溪中行（中银公司的开办单位）认为：双方签订的实际上是合同转让而非土地使用权转让，合同有效且已实际履行；而且湛江土地总起诉时已经超过法律规定的诉讼时效，法院不应支持其请求。
法院判决
最高人民法院终审判决：撤销一审判决，认定中银公司与湛江土地总签订的土地转让协议无效，判令遂溪中行在判决生效后10日内返还湛江土地总1187.5万元及相应利息。法院认为，中银公司未取得土地使用权、未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同无效；湛江土地总知道土地不具备转让条件仍签约，也应承担相应责任。同时，法院认定该案的诉讼时效并未超过法定期限。
律师分析
第一，土地使用权转让有严格的法律条件。根据法律规定，转让土地使用权必须持有合法取得的土地使用权证，并办理出让或划拨手续。没有这些手续，即使双方签了合同、付了钱，合同也是无效的。本案中中银公司转让的土地是划拨地，未办理出让手续，这是合同无效的根本原因。
第二，合同无效后，双方都有返还义务。根据《民法通则》第六十一条，合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当返还。本案中，中银公司收了土地款，就应当返还；湛江土地总明知土地手续不全仍然购买，也有过错，所以法院没有支持其要求全部损失由对方承担的主张。
第三，诉讼时效问题值得注意。本案中，湛江土地总从1993年拿到土地收据到1998年向法院主张权利，时间跨度超过5年，但法院仍认定没有超过诉讼时效。这是因为诉讼时效从权利人知道或应当知道权利被侵害时起算，而不是从合同签订或付款时起算。如果当事人在诉讼时效期间内持续主张权利，时效可以中断。
王德林律师提示：
购买土地或房产前，务必核实对方的土地使用权证、规划许可证等手续是否齐全。不要轻信口头承诺或"内部文件"，否则可能面临合同无效、钱地两空的风险。如已发生纠纷，注意保留付款凭证、合同文件等证据，并及时咨询专业律师。在文山地区，类似的不动产交易纠纷也时有发生，建议当事人在签约前委托律师进行尽职调查，避免不必要的损失。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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