未取得预售许可证签购房合同是否有效

未取得预售许可证签购房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额超过4亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款，深发公司也根据顺兴公司要求修改了设计，工程进展到地下室两层结构完成。

但顺兴公司后来发现，该大厦的土地使用权属于另一家公司——海南厚南旅业有限公司（厚南公司），而深发公司并未取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司认为合同缺少法定条件，起诉要求确认合同无效，并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权和预售许可证，不具备售房主体资格，合同应属无效。深发公司则认为：厚南公司事后出具了承诺书认可销售行为，且双方已实际履行合同，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审认定，深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，该商品房预售合同无效。深发公司应返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售必须满足法定条件，包括取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。这是法律对购房者的保护措施，防止开发商在手续不全的情况下卖房，导致购房者权益受损。

第二，即使开发商事后补办手续或取得权利人认可，也不能使原本无效的合同自动变为有效。合同是否有效，要看签订时是否符合法律规定。本案中，深发公司签订合同时不具备预售资格，合同自始无效。

第三，购房者支付大额购房款前，务必核实开发商的五证是否齐全。如果开发商手续不全，购房者可以主张合同无效并要求返还购房款，但实际中往往面临开发商资金紧张、退款困难的问题。

王德林律师提示：

购买期房时，一定要查看开发商的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证，缺一不可。在文山地区，我们遇到过不少因开发商手续不全导致购房者钱房两空的案例，建议购房者签约前到当地住建部门核实项目信息，不要轻信开发商的承诺。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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