买房时开发商无证，合同是否有效

买房时开发商无证，合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南顺兴公司计划购买深发公司开发的“红城湖国际大厦”A座，双方签订了商品房预售合同，总金额高达4亿多元。合同约定，顺兴公司需分期付款，并特别注明该合同需经原开发商厚南公司盖章确认才能生效。顺兴公司先后支付了5000万元购房款。

但顺兴公司后来发现，深发公司在卖房时，既没有取得该地块的土地使用权证，也没有拿到商品房预售许可证。不仅如此，这块地的使用权人其实是厚南公司，而深发公司根本没有合法的售房主体资格。顺兴公司因此起诉到法院，要求确认合同无效，并让深发公司返还全部购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有土地使用权证和预售许可证，不具备售房主体资格，合同缺少法定条件，应当无效。

深发公司则认为：虽然手续不全，但厚南公司事后出具了承诺书，认可了深发公司的销售行为，且双方已经实际履行了部分合同，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认为，厚南公司与深发公司之间实际形成了合作建房关系，虽然未办理土地使用权变更登记，但双方表示愿意继续合作，因此认定合作建房合同有效。但顺兴公司与深发公司之间的商品房预售合同，因深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，法院最终认定该预售合同无效，判令深发公司返还顺兴公司已付的5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售合同的有效性，关键看开发商是否具备“五证”，尤其是土地使用权证和商品房预售许可证。这是法律对购房者的基本保护，防止开发商在手续不全的情况下“空手套白狼”。

第二，即便开发商事后补办手续或由土地权利人追认，也不能改变签订合同时的违法状态。本案中，厚南公司虽然出具了承诺书，但无法弥补深发公司在签约时没有合法销售权的缺陷。

第三，购房者如果发现开发商证件不全，要及时止损，不要因为已经付款就继续履行合同。尽早起诉或协商解除合同，才能避免更大的经济损失。

王德林律师提示：

买房是大事，签约前一定要核实开发商的“五证”是否齐全。在文山地区购房时，如果开发商无法出示土地使用权证和预售许可证，建议您不要轻易支付定金或购房款。一旦发现手续不全，应尽快咨询律师，通过法律途径维护自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市