购房合同是预售还是抵债，如何区分
购房合同是预售还是抵债，如何区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家金融单位与华泰公司签订抵债协议，约定华泰公司用广州某商贸中心四楼、六楼商场抵偿1.2亿余元贷款本息。几天后，开发商省一建城建分公司与金融单位签订了商品房预售合同，将上述房产以1.185亿港元出售给金融单位。
合同签订后，双方并未实际付款或交房。2001年，开发商起诉要求解除合同。金融单位则主张自己已通过贷款抵楼款的方式付清了全部房款，并拿出一张盖有项目开发部公章的收据作为证据。开发商称该收据是华泰公司事后补开的，实际没有付款。
争议焦点
开发商认为：双方签订的是商品房预售合同，金融单位从未实际支付购房款，合同应当解除。金融单位主张：双方之间实际是以房抵债关系，自己已经通过债权抵销的方式付清了房款，预售合同只是形式，开发商无权解除合同。
法院判决
最高人民法院二审认定，双方签订的是商品房预售合同而非以房抵债协议。金融单位未能提供实际支付购房款的凭证，其持有的收据系事后补开，不能证明真实付款。因此，判决支持开发商解除合同的诉讼请求。
律师分析
第一，本案的关键在于区分合同性质。商品房预售合同与以房抵债协议在法律上有本质区别。预售合同是买卖关系，核心是支付房款和交付房屋；以房抵债则是用房屋折抵已有债务。判断标准要看双方真实意思表示和实际履行情况。
第二，合同名称和形式不是决定性因素。即便当事人签订了预售合同，如果真实目的是以房抵债，法院也会按实质法律关系处理。本案中，金融单位虽然有抵债协议在前，但后续签订的预售合同条款完整、权利义务明确，且双方实际未按抵债协议履行，因此法院认定是预售合同关系。
第三，收据不等于付款凭证。在商品房交易中，仅有收据而没有银行转账记录、付款凭证等客观证据，不足以证明实际付款。特别是收据系事后补开、且与常规交易流程不符时，法院不会采信。
王德林律师提示：
签订购房合同时，要明确合同性质是买卖还是抵债，避免因性质混淆引发纠纷。如果确实是以房抵债，建议在合同中明确约定抵债金额、原债务关系等事实，并保留完整的付款凭证。在文山地区，不少购房者因合同性质不清导致维权困难，建议在签约前咨询专业律师。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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