未取得预售许可证签购房合同是否有效

未取得预售许可证签购房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发公司把红城湖国际大厦A座卖给了顺兴公司，总价4亿多。合同约定必须由土地原持有人厚南公司盖章才生效，但当时厚南公司没盖章。后来厚南公司出具了承诺书，表示认可这笔交易。顺兴公司付了5000万购房款后，发现这块地的土地使用权多次转让，深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，于是起诉要求确认合同无效，返还购房款并赔偿利息。

实际上，这块地的合法使用权人是厚南公司。深发公司是通过项目转让合同从凯鹏公司那里拿到开发权的，但始终没有办理土地使用权变更登记，也没有取得商品房预售许可证。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的购房合同违反了法律强制性规定，应属无效。深发公司则认为：厚南公司已经出具承诺书认可了销售行为，且双方实际履行了合同，大厦也已施工到正负零，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审认为：深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，双方签订的《商品房购销合同》依法应认定为无效。顺兴公司要求返还5000万元购房款及利息的诉讼请求应予支持。厚南公司虽然出具了承诺书，但不能弥补合同欠缺的法定生效条件。

律师分析

第一，商品房预售必须满足法定条件，包括取得土地使用权证和商品房预售许可证。这是国家为保护购房人利益设置的强制性规定，违反这些规定签订的合同，在法律上属于无效合同。

第二，开发商未取得预售许可证就卖房，即使购房人已经付款、开发商已经施工，合同仍然无效。购房人可以要求返还全部购房款并赔偿利息损失。

第三，土地实际使用权人出具承诺书，不能代替法定的预售许可手续。购房人在签订购房合同前，应当核实开发商是否具备合法的预售资格。

王德林律师提示：

购买期房前，一定要查看开发商是否取得了商品房预售许可证和土地使用权证。如果开发商以各种理由拖延出示这些证照，建议谨慎交易。在文山地区购房时，可以到当地住建部门查询开发商的预售许可信息，避免因合同无效导致资金风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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