商品房按揭贷款合同未登记是否有效

商品房按揭贷款合同未登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，与中国银行湖北宝丰支行签订了楼宇按揭贷款合同。银行发放了贷款，中振公司支付了部分购房款，但后来未能按期偿还贷款本息。银行起诉要求解除合同，中振公司以房屋抵押未办理登记为由主张合同无效。

此外，中振公司在签订按揭合同后，又将同一处房产抵押给了另一家金融机构广州国投，并办理了抵押登记。两家金融机构对该处房产的优先受偿权产生了冲突。

争议焦点

中振公司认为：按揭合同没有办理抵押登记，违反了武汉市的地方规定，合同应当无效。而且自己后来将房产抵押给了广州国投并办理了登记，银行不应享有优先受偿权。

银行认为：按揭合同是各方自愿签订，不违反国家法律法规，应当有效。中振公司后来的抵押行为是在按揭合同之后，不能否定银行的权益。

法院判决

最高人民法院二审认定：按揭贷款合同有效，中振公司应当一次性偿还剩余贷款本息。同时，中振公司后来将房产抵押给广州国投的行为，因其抵押登记时房屋尚未竣工验收，且该抵押合同未实际履行，故该抵押登记没有效力，不影响银行对房屋的优先受偿权。

律师分析

第一，按揭贷款合同的性质不同于一般的财产抵押。本案中，按揭合同是购房人、开发商和银行三方签订的综合性合同，包含了贷款、担保、回购等多重法律关系。虽然当时没有办理抵押登记，但合同本身是有效的，不能仅因缺少登记手续就否定合同效力。

第二，地方性规章与国家法律法规的适用关系。武汉市的规定要求抵押必须登记，但当时国家法律并未将登记作为抵押合同的生效条件。地方法规不能与国家法律相抵触，因此法院未支持中振公司的主张。

第三，同一房产上先后设立的抵押权益如何认定。后设立的抵押如果不符合法定条件，比如房屋尚未竣工验收、抵押合同未实际履行，则该抵押登记不产生法律效力，不能对抗在先的按揭银行权益。

王德林律师提示：

购房人办理按揭贷款后，应当按期还款。如果出现资金困难，应及时与银行协商，避免被诉至法院后承担一次性还清全部贷款的责任。在文山地区，购房人签订按揭合同后，建议尽快办理预告登记或抵押登记，以保护自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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