未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下，与海南顺兴房地产开发公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4.25亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。

但后来顺兴公司发现，该大厦的土地使用权属于另一家公司海南厚南旅业有限公司，深发公司根本没有售房主体资格。于是顺兴公司起诉到法院，要求确认合同无效，并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，所签合同违反法律强制性规定，应当无效。

深发公司则主张：虽然手续不全，但事后取得了相关部门的批复和许可，且厚南公司出具了承诺书认可其销售行为，合同应属有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，深发公司与厚南公司之间存在合作建房关系，合同有效。但最高人民法院二审改判，认定深发公司在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下，与顺兴公司签订商品房预售合同，违反法律强制性规定，合同无效。深发公司应当返还顺兴公司已付购房款5000万元及利息。

律师分析

第一，商品房预售实行许可证制度，开发商在未取得预售许可证之前，不得预售商品房。这是为了保护购房人的利益，防止开发商在没有合法手续的情况下收取购房款。

第二，未取得土地使用权证，意味着开发商对土地没有合法的使用权，更谈不上在上面建房销售。这种情况下签订的预售合同，因违反法律强制性规定而归于无效。

第三，即使事后补办了一些手续，或者有第三方承诺承担责任，也不能使原本无效的合同变为有效。购房人在签约前一定要核实开发商的五证是否齐全。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，务必查验开发商的《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。如果在文山地区遇到类似情况，建议第一时间咨询专业律师，避免因合同无效导致资金损失。同时注意保留付款凭证、合同原件等证据，以便维权时使用。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市