合作建房纠纷中如何区分联建与联营

合作建房纠纷中如何区分联建与联营

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

内蒙古天富房地产股份有限公司与内蒙古自治区医院等单位签订合作协议，约定由医院提供土地，房地产公司出资建设，建成后双方按比例分配房产。但在项目推进过程中，双方对合作性质究竟是联建还是联营产生争议，进而引发侵权和合同纠纷。

房地产公司认为双方是联营关系，应当共同设立管理机构、共同经营、共担风险。医院方面则认为这只是一个联建项目，医院出地、公司出钱，建成后分房，不涉及共同经营。双方矛盾激化，最终对簿公堂。

争议焦点

房地产公司主张：双方签订的协议属于联营合同，应当成立联营体并设立共同管理机构，医院单方面组建管理团队的行为构成侵权。医院则主张：双方是联建关系，医院出地、公司出资盖房，建成后按约定分房即可，不需要共同经营，医院有权自行管理自己的房产。

法院判决

最高人民法院二审认为，本案合作性质应为联建而非联营。联建的特点是合作方各自提供土地、资金等要素，共同建设、按约定分配建成后的房产，不涉及共同经营、共担风险。联营则需要共同出资、共同经营、共负盈亏。本案中双方没有共同经营的意思表示，也没有设立联营体，因此属于联建合同纠纷。法院驳回了房地产公司关于成立共同管理机构的诉讼请求。

律师分析

第一，联建和联营在法律上是两种不同的合作模式。联建的核心是"共建分房"，合作各方出地出钱，房子建好后按约定比例分配即可，不需要共同经营。联营则要求共同经营、共担风险，往往需要设立联合管理机构。实践中很多合作方没有搞清楚这两种模式的本质区别，导致合同约定模糊，容易引发纠纷。

第二，判断合作性质不能只看合同名称，而要分析合同内容。如果合同约定一方出地、一方出钱，建成后分配房产，没有共同经营、共负盈亏的条款，就应当认定为联建。如果合同约定共同设立管理机构、共同经营、按比例分享利润和分担亏损，则属于联营。本案中双方合同没有共同经营的内容，所以法院认定为联建。

第三，联建项目中的管理权问题容易引发侵权纠纷。联建各方在房产建成分配后，各自对分得的房产享有独立的管理权，不需要设立共同管理机构。如果一方强行要求参与另一方的管理，反而可能构成侵权。

王德林律师提示：

合作建房前，一定要在合同中明确写明是联建还是联营，并约定清楚各方权利义务、房产分配方式和管理模式。如果合同写得模糊，后续很容易扯皮。文山地区的朋友如果遇到类似合作建房纠纷，建议尽早咨询专业律师，避免因合同性质不清导致损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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