开发商逾期交房，购房者能否解除合同
开发商逾期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1993年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房预售协议，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款约1000万元。合同约定深业公司应在1994年底前交房，如逾期超过60天，旅游公司可以解除合同并要求双倍返还定金。
合同签订后，旅游公司按时支付了全部购房款。但深业公司直到1996年才完成房屋验收并具备交付条件，比约定时间晚了近两年。深业公司称，延期是因为供电问题、施工中遇到异常困难等不可控因素。旅游公司认为深业公司违约，起诉要求解除合同、退还房款并赔偿损失。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房已超过合同约定的60天解除期限，合同应当解除，深业公司应退还全部购房款本息并双倍返还定金。深业公司辩称：延期交房是因供电等非其所能控制的事件，符合合同约定的免责条款，合同应继续履行。
法院判决
一审法院支持旅游公司，判决解除合同、深业公司退还房款本息并双倍返还定金。但二审最高人民法院改判：合同继续履行，深业公司应在判决生效后交付房屋，同时按银行贷款利率赔偿旅游公司逾期交房期间的利息损失。最高人民检察院曾提出抗诉，但最高人民法院最终维持了二审判决。
律师分析
第一，合同解除权的行使有时间限制。本案中，旅游公司在起诉时，合同约定的解除条件（逾期交房超过60天）尚未实际发生，因此法院不支持其解除合同的请求。购房者应注意，解除权应在约定条件成就后及时行使。
第二，开发商以“不可控因素”主张延期免责，法院审查较严。本案中，深业公司因供电问题延期，法院认为属于合同约定的可延期情形，但仅免除了供电问题期间的违约责任，其他延期时间仍需承担赔偿责任。
第三，合同效力问题。虽然深业公司在签约时尚未取得国有土地使用证，但最高人民法院认为，双方真实意思表示、合同内容合法，且后续已补办手续，因此合同有效。这提醒购房者，购房前应核实开发商五证是否齐全，但合同效力认定需结合具体案情。
王德林律师提示：
购房者如遇开发商逾期交房，应仔细查看合同约定的交房时间和解除条件，并在条件成就后及时通过书面方式主张权利。在文山地区，购房者可以要求开发商提供竣工验收备案证明，确认房屋是否具备交付条件。建议购房者在签约前咨询专业律师，避免因合同条款理解偏差而丧失维权时机。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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