未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产公司（深发公司）与顺兴公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4.25亿元。合同约定，该合同必须经过原发展商厚南公司、凯鹏公司签证盖章才正式生效。但合同签订时，厚南公司并未签字盖章，直到两个月后才出具了一份承诺书，表示认可深发公司的销售行为。

顺兴公司先后支付了5000万元购房款，但当大厦地下室工程完成时，顺兴公司发现该项目的土地使用权存在多次转让，且深发公司并未取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司随即起诉，请求认定合同无效，要求深发公司返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的合同缺少法定条件，应认定无效。

深发公司辩称：虽然合同签订时手续不全，但事后已与土地使用权人厚南公司达成合作建房协议，并陆续补办了规划、报建等手续，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审认为，深发公司在与顺兴公司签订合同时，尚未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了房地产管理法的强制性规定，因此双方签订的《商品房购销合同》应认定为无效合同。深发公司应当返还顺兴公司已付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售涉及重大利益，法律对开发商的主体资格有严格限制。根据《城市房地产管理法》的规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证，缺一不可。本案中深发公司在签订合同时未取得这些证件，合同自然无效。

第二，合同无效的法律后果是返还财产。根据《民法典》规定，无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产应当返还。顺兴公司支付的5000万元购房款，深发公司必须全额返还，并赔偿利息损失。

第三，购房者不能轻信事后补办的承诺。本案中厚南公司虽然事后出具了承诺书，但并不能弥补合同签订时缺乏法定要件的根本缺陷。在文山地区，购房者签订预售合同前，一定要核实开发商是否已经取得五证，特别是商品房预售许可证。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，务必查看开发商是否取得《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。如果开发商无法提供，千万不要签约付款。文山地区的购房者遇到类似问题，建议咨询专业律师，避免陷入合同无效后的退款纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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