开发商逾期交房，购房者能否解除合同
开发商逾期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1993年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房预售协议，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款为人民币数百万元。合同约定深业公司应在1994年底前交付房屋，若逾期超过一定天数，旅游公司有权解除合同并要求双倍返还定金。
合同签订后，旅游公司按约定支付了全部购房款，但深业公司直到1996年才完成房屋验收并具备交付条件。深业公司延期交房的原因包括供电设施问题、消防验收等事项，其主张这些属于合同约定的“非深业公司所能控制的事件”，应当据实延期。旅游公司则认为深业公司构成违约，起诉要求解除合同并返还购房款及利息。
争议焦点
旅游公司认为，深业公司逾期交房近两年，已超过合同约定的解除期限，且深业公司未取得国有土地使用权证，购房合同应属无效，深业公司应承担全部责任。深业公司则认为，延期交房是因供电、消防等不可控因素造成，符合合同约定的延期条件，且房屋已具备交付条件，合同应继续履行。
法院判决
最高人民法院经再审审理，最终维持了二审判决：认定购房合同有效，双方继续履行合同，深业公司应在判决生效后交付房屋，并向旅游公司支付逾期交房期间的利息损失。法院认为，深业公司的延期交房事由部分符合合同约定，但仍有部分逾期时间属于违约，旅游公司要求解除合同的请求未获支持。
律师分析
第一，购房合同效力的认定。深业公司在签订合同时虽未取得国有土地使用权证，但此后已补办相关手续，且合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，因此合同有效。购房者不能仅以开发商办证手续滞后为由主张合同无效。
第二，解除合同的条件是否成就。合同约定逾期交房超过一定天数，购房者才可解除合同。本案中，法院计算延期时间后认为未达到约定解除条件，且房屋已可交付，因此不支持解除合同。这提醒购房者，解除合同需严格依据合同条款，不能仅凭实际逾期时间长短自行判断。
第三，逾期交房的违约责任。即使合同继续履行，开发商仍需对逾期期间承担违约责任，通常按银行同期贷款利率赔偿购房者损失。购房者应保留好付款凭证和催告记录，以便主张违约金或利息。
王德林律师提示：
购房者签订商品房买卖合同时，应仔细阅读逾期交房、逾期付款等违约条款，明确解除合同的具体天数条件。若开发商逾期交房，建议及时书面催告并保留证据，必要时可向法院起诉主张违约责任。在文山地区，类似纠纷中法院也会优先审查合同约定，购房者切勿轻易自行认定合同无效或擅自解除合同，以免承担不利后果。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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