无证预售商品房合同是否有效

无证预售商品房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发公司把红城湖国际大厦A座卖给了顺兴公司，双方签了购房合同，总价4亿多。顺兴公司付了5000万后，发现深发公司卖房时既没有土地使用权证，也没有商品房预售许可证。顺兴公司觉得合同不靠谱，要求法院认定合同无效，让深发公司退钱。

实际上，这块地的使用权一直在厚南公司名下，深发公司只是从厚南公司那里通过合作开发拿到了项目，但一直没有办理土地过户手续。顺兴公司买房时，深发公司还没拿到预售许可证，手续不全。

争议焦点

顺兴公司认为，深发公司没有土地使用权证和预售许可证，不具备卖房资格，合同应该无效。深发公司则认为，双方是自愿签约，厚南公司也出具了承诺书认可销售行为，合同应该有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，深发公司和厚南公司的合建合同有效，但深发公司卖房时没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，因此深发公司与顺兴公司的《商品房购销合同》无效。深发公司应当返还顺兴公司已付的5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，根据《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》，开发商卖期房必须取得土地使用权证和商品房预售许可证。这两个证是硬性条件，缺一个合同就可能无效。

第二，即使土地实际使用权人出具了承诺书，也不能代替法定的预售许可手续。承诺书只是内部关系，对外卖房还是要符合法律规定。

第三，购房人付款前一定要查证开发商是否具备“五证”，特别是土地使用权证和预售许可证。如果开发商手续不全，一旦发生纠纷，买方可能要承担资金被长期占用的风险。

王德林律师提示：

买房是大事，特别是买期房，一定要核实开发商是否取得预售许可证。在文山地区，购房前可以到当地住建部门查询项目预售许可信息，不要轻信口头承诺。如果已经付款但开发商手续不全，建议尽快咨询律师，通过法律途径止损。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市