城市道路能否随土地一起转让
城市道路能否随土地一起转让
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口市一家发展公司把自己名下一块土地转让给了置地公司，双方签了合同，置地公司也拿到了土地使用证。但置地公司拿着土地使用证去规划局审批时，发现土地证上标明的面积和实际面积对不上。
原来，这块土地中包含了城市道路，道路面积有上千平方米。按照城市规划，道路宽度应该是30米，但土地证上标的是15米，导致置地公司实际能用的土地比证上写的少了很多。置地公司要求发展公司补偿或退款，对方不同意，于是打起了官司。
争议焦点
发展公司认为：双方是按照整体面积转让的，土地位置图和规划坐标图一致，土地使用证上的面积是国土部门的行为，自己没过错，合同应该有效。
置地公司认为：土地证上写的是独自使用面积，但实际面积不够，而且城市道路不能转让，合同应属无效。
法院判决
一审法院判决合同部分有效、部分无效，发展公司要返还多收的土地转让金，并赔偿置地公司的设计费、勘察费等损失。最高人民法院二审维持了一审判决。
法院的核心理由是：城市道路属于市政设施，法律规定不得转让。发展公司将道路面积一同转让是违法的。但符合规划要求的土地面积部分，可以认定有效。
律师分析
第一，城市道路等市政设施不能作为转让标的。法律明确规定，市政公用设施不得买卖、转让，即使写在合同里，这部分约定也是无效的。
第二，土地转让必须以规划部门的审批为准。土地证上的面积如果和规划不符，要以规划部门确定的面积为准。买家在签合同前最好核实规划情况，避免买了"缩水"的土地。
第三，合同部分无效不影响有效部分的履行。本案中，法院把道路面积从转让范围中剔除，有效部分继续履行，既保护了交易，也维护了法律底线。
王德林律师提示：
购买土地使用权时，一定要查看规划部门的审批文件，确认土地的实际用途和面积。如果发现土地中包含市政道路等不可转让的部分，要及时主张权利。在文山地区，土地转让纠纷也不少见，建议交易前咨询专业律师，避免陷入类似的法律风险。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市