商品房预售合同与以房抵债协议如何区分

商品房预售合同与以房抵债协议如何区分

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接权利）贷款本息1.2亿余元。双方签订《抵债协议书》，约定华泰公司将其投资的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场（面积7900平方米）作价抵债，并明确由开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订商品房预售合同。

同日，省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，约定清远金融市场以港币1.185亿元购买上述房产。但合同签订后，双方均未实际履行。2001年，开发商起诉要求解除合同。人行清远支行称已通过抵债方式付清了房款，并出示了一张加盖项目开发部公章的收据。开发商则指出该收据系事后补开，实际没有付款。

争议焦点

人行清远支行主张：双方已通过《抵债协议书》和《房地产预售契约》完成了以房抵债，贷款本息已转化为购房款，其已履行付款义务。

开发商省一建城建分公司主张：抵债协议是华泰公司与清远金融市场之间的约定，开发商并未收到任何购房款，收据系华泰公司单方补开，不能证明实际付款，请求解除预售合同。

法院判决

最高人民法院二审认定，本案《房地产预售契约》实质上是为履行《抵债协议书》而签订的以房抵债合同，而非真实的商品房买卖。但人行清远支行未能提供证据证明其已向开发商实际支付了购房款，也未能证明开发商收到了抵债的款项。因此，开发商请求解除合同的主张成立，法院支持了解除商品房预售合同。

律师分析

第一，商品房预售合同与以房抵债协议性质不同。预售合同是买卖双方真实交易，买方需实际付款；以房抵债则是债务人用房产抵偿债务，债权人并不实际支付现金。本案中，虽然双方签了预售合同，但背后是抵债关系，法院会穿透形式看实质。

第二，付款凭证是关键证据。本案中，人行清远支行仅凭一张补开的收据主张已付款，但没有银行转账记录、对账单等配套凭证，法院不予采信。在类似纠纷中，仅有收据而无实际付款证据，很难证明履行了付款义务。

第三，抵债协议需要三方共同确认才能约束开发商。本案中，抵债协议是华泰公司与清远金融市场之间的约定，开发商并未参与，也未实际收到款项，因此开发商有权主张合同未履行。

王德林律师提示：

如果您遇到类似以房抵债或预售合同纠纷，务必保留好付款凭证、转账记录、收据等原始证据，不能仅凭一张收据主张权利。在文山地区，不少购房者或债权人因证据不足导致维权困难，建议在签订合同时明确付款方式和时间节点，避免事后争议。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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