买楼按揭贷款合同未登记是否有效

买楼按揭贷款合同未登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2016年，中振公司向泰合公司购买武汉泰合广场商业中心部分楼层，总价款数千万元。中振公司、泰合公司与银行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司以所购房屋权益作抵押，向银行贷款数千万元，泰合公司承担担保责任。

银行放款后，中振公司仅偿还部分本息，剩余贷款逾期未还。银行起诉要求解除合同、中振公司以房屋权益偿还欠款。中振公司则主张，合同未办理抵押登记，应属无效。

争议焦点

中振公司认为：合同未按武汉市规定办理抵押登记，且已将房屋抵押给另一家公司并办理了登记，因此按揭合同无效。银行认为：合同双方自愿签订，不违反法律规定，且已实际履行，应为有效。

法院判决

一审法院认定合同有效，判决解除合同、中振公司偿还贷款本息，逾期不还则以拍卖抵押物价款优先受偿。最高人民法院二审维持原判，认为楼宇按揭不同于一般抵押，未登记不必然导致合同无效；中振公司另设抵押发生在按揭合同之后，不影响本案合同效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同与一般抵押合同有区别。按揭是购房人以所购房屋权益作担保，银行提供贷款，实践中通常不要求办理抵押登记即可生效。只要合同内容不违法、不损害他人利益，应认定为有效。

第二，地方政府规章不能作为认定合同无效的直接依据。本案中，武汉市规定“未经抵押登记，抵押无效”，但当时国家法律并未要求抵押登记为生效要件，法院未采纳该主张。

第三，购房人如将同一房屋多次抵押，后设立的抵押不影响在先按揭合同的效力。银行作为先权利人，仍可优先受偿。

王德林律师提示：

购房办理按揭贷款时，要重视合同签署后的抵押登记手续。即使合同有效，未登记也可能影响银行优先受偿权的实现。在文山地区，开发商或购房人应主动配合办理预告登记和抵押登记，保障各方权益。同时，购房人应按约还款，避免因逾期导致合同解除、房屋被拍卖的不利后果。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市