未取得预售许可证的商品房预售合同效力

未取得预售许可证的商品房预售合同效力

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产公司与顺兴公司签订了一份商品房预售合同，约定顺兴公司购买红城湖国际大厦A座，总价近4.26亿元。顺兴公司支付了5000万元购房款。但顺兴公司后来发现，深发公司当时并未取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证，而且土地使用权人厚南公司也未在合同上签字盖章。

虽然厚南公司事后出具了承诺书表示认可，但顺兴公司认为深发公司没有售房资格，合同缺少法定条件，于是起诉要求确认合同无效，并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，合同应当无效。深发公司则辩称：虽然手续不全，但厚南公司事后认可了销售行为，且项目已经实际施工，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院终审认定，深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，双方签订的《商品房购销合同》无效。深发公司应当返还顺兴公司已付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于要式合同，开发商必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证等法定证件，否则合同可能被认定无效。这是保护购房人权益的重要制度。

第二，即使开发商事后补办手续或得到土地使用权人认可，也不能使原本无效的合同变为有效。合同效力以签订时的法律状态为准，事后补正不能溯及既往。

第三，购房人在签订预售合同时，应当主动要求开发商出示相关证件原件，并核实项目土地性质、规划许可等情况。如果开发商无法提供，应当谨慎签约，避免陷入纠纷。

王德林律师提示：

购买期房前，建议先到当地住建部门查询项目是否已取得预售许可证，不要仅凭开发商的宣传材料就付款。文山地区的购房者如果遇到类似问题，可以携带合同和付款凭证来所咨询，我们会帮您分析合同效力并制定维权方案。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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