转让合同中含城市道路，合同是否有效

转让合同中含城市道路，合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市一家发展公司将一块土地转让给置地公司，双方签订了土地使用权转让合同。置地公司拿到土地使用证后，准备开发建设时却发现，土地证上标注的面积和实际能用的面积对不上。

原来，这块地中间有一段城市道路，按照规划部门的要求，道路宽度应该是30米，但土地使用证上只标了15米。这样一来，置地公司实际能用的土地面积比合同约定的少了将近一半。置地公司多次要求发展公司退钱或补偿，都没有结果，于是起诉到法院。

争议焦点

发展公司认为，双方是按整体面积转让的，土地使用证上的面积是国土部门核发的，自己没有任何过错，合同应当有效，不应赔偿。置地公司则认为，发展公司提供的土地位置图没有经过规划部门审批，导致土地使用证面积与规划不符，而且城市道路属于市政设施，依法不能转让，合同应当无效，发展公司要退钱并赔偿损失。

法院判决

最高人民法院审理后认为，发展公司在办理土地使用证时提供的位置图未经规划部门审批，导致土地使用证面积与规划不符，应承担主要责任。城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让，发展公司将道路面积一并转让的行为违法。最终判决：合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积部分的转让有效；发展公司多收的土地转让金要返还给置地公司，并赔偿置地公司因此造成的经济损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政公共设施，法律禁止转让。即使合同中包含了道路面积，这部分转让也是无效的，不能计入土地使用权转让的范围。

第二，土地转让方有义务提供真实的、经过规划审批的土地信息。如果提供虚假信息或未经审批的图纸，导致受让方无法正常使用土地，转让方要承担相应的违约责任和赔偿责任。

第三，合同部分无效不等于全部无效。法院会区分有效部分和无效部分，有效部分继续履行，无效部分依法处理，这样既保护了当事人的合法权益，也维护了交易稳定。

王德林律师提示：

购买土地使用权时，一定要仔细核对土地使用证上的面积是否与规划部门批准的面积一致，特别是要注意土地中是否包含城市道路等公共设施用地。如果发现面积不符，要及时提出异议，避免后续开发受阻。在文山地区，类似纠纷也时有发生，建议在签订土地转让合同前，委托专业律师审查相关文件，确保交易安全。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市