买房合同是预售还是以房抵债，如何区分
买房合同是预售还是以房抵债，如何区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家金融公司与华泰公司签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资建设的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场，来抵偿欠金融公司的1.2亿多元贷款本息。随后，金融公司与开发商省一建城建分公司签订了《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元的价格“出售”给金融公司。
但这份合同签订后，双方并未实际履行。金融公司声称已经用贷款抵付了购房款，并出示了一张由华泰公司控制的财务章开具的收据。开发商则称从未收到过这笔房款，收据是华泰公司事后补办的。2001年，开发商起诉要求解除合同，金融公司则主张合同有效，房款已经付清。
争议焦点
开发商认为：双方签订的《房地产预售契约》是真实的商品房预售合同，但金融公司从未实际支付购房款，收据是华泰公司伪造的，因此合同应当解除。
金融公司认为：双方已经通过《抵债协议书》用贷款本息抵付了购房款，收据就是付款凭证，合同已经履行完毕，开发商无权解除合同。
法院判决
最高人民法院二审认为，本案实质是以房抵债关系，而非真实的商品房预售关系。金融公司并未实际向开发商支付购房款，其所谓的“付款”是对华泰公司的贷款债权，与开发商无关。因此，开发商与金融公司之间的《房地产预售契约》因缺乏真实付款基础，应当解除。金融公司不能依据该合同主张房屋所有权。
律师分析
第一，商品房预售合同与以房抵债合同性质完全不同。预售合同是购房者向开发商支付房款、开发商交付房屋的真实买卖关系；而以房抵债是用房屋抵偿已有债务，并不涉及真实购房款支付。本案中，金融公司并未向开发商支付任何房款，而是用华泰公司的欠款来“抵”房款，这不符合预售合同的特征。
第二，收款收据并不等于实际付款。法院审查付款事实时，会看是否有对应的银行转账记录、付款凭证等客观证据。本案中金融公司仅凭一张由第三方控制的财务章开具的收据，无法证明开发商实际收到了购房款。
第三，在文山地区处理类似纠纷时，当事人应当注意保存完整的付款凭证、合同原件和沟通记录，避免因证据不足导致权益受损。
王德林律师提示：
签订商品房买卖合同时，务必确认合同性质是真实的买卖关系还是以房抵债。如果对方用“以物抵债”方式付款，一定要有明确的书面协议，并且要求开发商直接出具收款凭证。在文山地区购房时，建议将付款流程控制在银行转账等可追溯方式，避免使用第三方代付或现金交易。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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