无证预售商品房合同是否有效

无证预售商品房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，深发公司作为卖方，与顺兴公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。但深发公司当时并未取得该地块的土地使用权证和商品房预售许可证。合同还约定，必须经过原开发商厚南公司签证盖章才能生效。

顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该大厦的土地使用权多次转让，深发公司根本没有售房资格，于是起诉到法院，要求确认合同无效并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，所以双方签订的《商品房购销合同》应当无效，深发公司应返还已付购房款及利息。

深发公司则认为：虽然手续不全，但厚南公司事后出具了承诺书，认可了深发公司的销售行为，并愿意承担相应义务，因此合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审认定，深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，因此《商品房购销合同》无效。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售必须满足法定条件。根据法律规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证，缺少任何一项，预售合同都可能被认定为无效。

第二，事后追认不能弥补主体资格缺失。本案中，虽然厚南公司事后出具了承诺书，但深发公司自始至终没有取得预售许可证，这种根本性的资格缺失无法通过他人追认来补救。

第三，购房者应审查开发商证照。在签订商品房预售合同前，务必核实开发商是否已取得“五证”，特别是土地使用权证和预售许可证，否则可能面临合同无效、款项难以追回的风险。

王德林律师提示：

购房是大事，签合同前一定要查验开发商的土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商证件不全，即使合同签了、钱付了，也可能被认定无效。在文山地区，遇到类似问题建议第一时间咨询专业律师，避免资金损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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