开发商逾期交房，购房者能否解除合同
开发商逾期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款为人民币万元。合同约定深业公司应在特定日期前交付房屋，若逾期超过一定天数，旅游公司有权解除合同并要求双倍返还定金。
合同签订后，旅游公司按约定支付了定金和购房款，但深业公司因供电问题未能在约定日期交付房屋。旅游公司认为深业公司构成违约，向法院提起诉讼，请求解除合同并返还购房款及利息。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房已构成违约，符合合同约定的解除条件，应解除合同、返还购房款本息并双倍返还定金。深业公司辩称：供电问题属于合同约定的"非深业公司所能控制的事件"，可以据实延期交房，不构成违约，合同应继续履行。
法院判决
一审法院支持旅游公司解除合同的请求，判决解除合同、返还购房款本息并双倍返还定金。二审法院改判：合同继续履行，深业公司需在判决生效后交付房屋，并向旅游公司支付逾期交房期间的利息损失。最高人民检察院提出抗诉后，最高人民法院维持了二审判决。
律师分析
第一，合同解除权的行使有严格条件。本案中，旅游公司起诉时，合同约定的解除条件（逾期交房超过一定天数）尚未出现，因此不能单方解除合同。购房者应注意，解除合同必须在约定条件成就后才能行使，不能提前主张。
第二，不可抗力或第三方原因可导致交房延期。深业公司因供电问题延期交房，属于合同约定的"非深业公司所能控制的事件"，这部分延期不构成违约。购房者在签订合同时，应明确约定延期交房的具体情形和证明材料要求。
第三，合同效力不因未取得土地使用权证而当然无效。最高人民法院认为，深业公司已取得建设用地规划许可证和预售许可证，且合同系双方真实意思表示，内容合法，应认定有效。在文山地区的类似纠纷中，法院也会综合审查合同签订时的各项手续情况，而非仅凭单一证照缺失认定合同无效。
王德林律师提示：
购房者在签订商品房买卖合同时，应仔细阅读延期交房的免责条款，明确哪些情形可以延期、延期多久。若开发商逾期交房，应及时收集证据，在合同约定的解除条件成就后尽快主张权利，避免因拖延导致权利丧失。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
邮箱：418537189@qq.com
地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市