未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司与顺兴公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购一栋大厦的A座，总价款超过4亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。然而，深发公司当时并未取得该地块的土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司后来发现这一问题，认为合同无效，起诉要求深发公司返还购房款及利息。

这栋大厦的土地使用权原本属于海南厚南旅业有限公司。深发公司是从另一家公司手中转让获得该项目，但相关土地使用权并未过户到深发公司名下。厚南公司虽然事后出具了承诺书表示认可深发公司的销售行为，但整个项目的土地和预售手续存在重大瑕疵。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备销售期房的主体资格，双方签订的预售合同因违反法律强制性规定而无效，深发公司应当返还全部已付购房款并赔偿利息损失。

深发公司辩称：虽然手续存在瑕疵，但厚南公司作为土地使用权人已经认可了销售行为，且项目已经实际开工建设，合同应当认定为有效，双方继续履行即可。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，深发公司与顺兴公司签订的《商品房购销合同》无效。法院认为，商品房预售必须满足法定条件，包括取得土地使用权证和商品房预售许可证。深发公司在签订合同时不具备这些条件，违反了法律强制性规定，合同自始无效。深发公司应当返还顺兴公司已付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同的法律效力有严格的前提条件。根据我国相关法律规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。缺少任何一个证件，预售合同都可能被认定为无效。本案中深发公司既无土地使用权证也无预售许可证，合同自然无效。

第二，即使土地使用权人事后认可或追认，也不能弥补预售手续缺失的法律缺陷。本案中厚南公司虽然出具了承诺书表示认可，但这并不能替代法律规定的行政审批手续。法院的判决体现了对房地产市场秩序的严格维护。

第三，购房者支付大额购房款前，务必核实开发商的证件情况。本案中顺兴公司支付了5000万元后才发现问题，虽然最终能拿回本金和利息，但资金被占用多年，损失了机会成本。在文山地区，购房者同样应当注意查验开发商的五证是否齐全。

王德林律师提示：

购买期房时，务必要求开发商出示土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供，就不要轻易支付大额购房款。在文山地区，如遇类似问题，建议及时咨询专业律师，避免资金损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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