开发商逾期交房能否免责
开发商逾期交房能否免责
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游总公司向哈尔滨深业房地产发展有限公司购买深业大厦的房屋，总价款为人民币万元。双方在合同中约定了交房日期和付款方式，旅游公司按约定支付了购房款和定金。
然而，深业公司未能在合同约定的时间内交付房屋。理由是：在施工过程中遇到了供电问题，包括电业局未能及时落实供电工程设施、电网联建费支付等事项，深业公司认为这些属于合同中约定的"非其所能控制的事件"，可以顺延交房时间。旅游公司则认为深业公司已经构成违约，要求解除合同并返还购房款及利息。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房，已构成违约，应解除合同，返还购房款本息并双倍返还定金。深业公司则辩称：供电问题属于不可抗力和非其所能控制的事件，符合合同约定的延期交房条件，合同应继续履行。
法院判决
最高人民法院最终判决：双方签订的商品房买卖合同有效，应继续履行。深业公司应于判决生效后30日内交付房屋，同时向旅游公司支付从合同约定交房日到实际交房日期间的逾期交房违约金（按购房总价款及中国人民银行同期同类贷款利率计算）。
律师分析
第一，关于合同效力问题。深业公司虽然当时尚未取得国有土地使用权证书，但已签订了土地出让合同并缴纳了大部分土地出让金，且后续已取得相关证件。法院认定合同有效，体现了保护交易稳定性的司法理念。
第二，关于"不可抗力"和"非其所能控制的事件"的认定。供电问题虽然存在一定的客观困难，但并不属于法律意义上的不可抗力。法院未认可深业公司以此为由完全免责，而是判令其承担逾期交房的违约责任，这体现了对开发商责任的严格把握。
第三，关于合同解除权的行使条件。合同中约定逾期交房超过一定天数，旅游公司才能提出终止合同。法院查明，旅游公司起诉时该条件尚未成就，因此不支持解除合同，而是判令继续履行并赔偿损失。这提醒购房者，行使合同解除权要关注合同约定的具体条件。
王德林律师提示：
购房者在签订商品房买卖合同时，要特别关注交房时间、逾期交房的违约责任以及解除合同的条件。如果开发商以"不可抗力"或"非其所能控制的事件"为由延期交房，购房者应要求开发商提供政府部门出具的证明文件。文山地区的购房者如遇到类似问题，建议及时保留相关证据并咨询专业律师，避免错过维权时机。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
邮箱：418537189@qq.com
地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市