买房合同是预售还是以房抵债，如何判断

买房合同是预售还是以房抵债，如何判断

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

华泰公司欠清远金融市场1.2亿多元贷款，双方签订协议，约定用华泰公司投资的广州某商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了商品房预售合同，但合同签订后双方并未实际履行付款或交房。省一建城建分公司起诉要求解除合同。

清远金融市场主张已通过贷款抵楼款的方式付清了购房款，并拿出一张盖有项目开发部收款专用章的收据。但开发商称该收据是华泰公司事后补办的，没有实际付款记录，收据专用章也由华泰公司等共同掌管。

争议焦点

清远金融市场认为：双方签订的《房地产预售契约》是商品房预售合同，其已通过以贷抵债方式付清了全部购房款，开发商应继续履行合同。

省一建城建分公司认为：双方签订的是以房抵债协议，并非真实的商品房买卖，清远金融市场并未实际支付购房款，该合同应解除。

法院判决

最高人民法院二审认定，本案合同性质为商品房预售合同，而非以房抵债协议。但鉴于双方均未实际履行，且开发商明确要求解除合同，法院判决解除双方签订的《房地产预售契约》，由开发商返还已收取的款项（如有），并由违约方承担相应责任。

律师分析

第一，判断合同性质的关键在于双方的真实意思表示。本案中，双方先签订抵债协议，后又签订商品房预售合同，且在预售合同中约定了付款和交房的具体时间，形式上更符合商品房买卖特征。

第二，付款凭证的真实性至关重要。清远金融市场虽持有收据，但无法提供对应的银行转账凭证，且收据专用章由第三方掌管，法院难以认定其已实际付款。

第三，以房抵债与商品房预售在法律后果上差异很大。如果是以房抵债，债权人可能直接取得房屋所有权；如果是商品房预售，购房人需实际付款才能主张交房，否则开发商可依法解除合同。

王德林律师提示：

买房时，无论是直接购买还是通过抵债方式取得房屋，都要注意保存真实的付款凭证，最好通过银行转账并保留记录。在文山地区，不少购房纠纷都源于收据不规范或付款方式不清晰。建议购房前咨询专业律师，明确合同性质，避免后续争议。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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