未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司与顺兴公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但顺兴公司后来发现，该大厦的土地使用权属于另一家公司——厚南公司，而深发公司在卖房时既没有取得土地使用权证，也没有商品房预售许可证。

更复杂的是，厚南公司、凯鹏公司和深发公司之间有多份转让、合作合同，土地和项目的权属关系非常混乱。顺兴公司认为深发公司没有售房主体资格，合同缺少法定条件，于是起诉要求确认合同无效，并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，因此合同应属无效，深发公司应返还全部购房款及利息。

深发公司及厚南公司主张：虽然手续不全，但三方事后通过补充协议、承诺书等方式对销售行为进行了追认，且项目实际已开工建设，合同应当认定为有效并继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司的合建合同有效，但其中关于厚南公司提前收取7000万元利润保证金的条款显失公平，该条款无效，厚南公司应退还该笔款项。案件最终上诉至最高人民法院，最高人民法院对合同效力、土地使用权变更登记等问题进行了进一步审理。

律师分析

第一，商品房预售合同属于要式合同，法律规定开发商在预售商品房时必须取得土地使用权证和商品房预售许可证。如果缺少这些法定条件，合同就可能被认定为无效。本案中深发公司在签约时明显不具备这些条件，法律风险极高。

第二，事后追认并不一定能弥补合同效力的根本缺陷。虽然厚南公司后来出具承诺书认可了销售行为，但土地使用权和预售许可属于行政管理上的强制性要求，不能仅凭当事人之间的约定就认定合同有效。

第三，购房者在购买预售商品房时，一定要核实开发商是否已经取得土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商以“手续正在办理中”为由推脱，建议暂不付款，或者要求将付款与证件办理进度挂钩，避免陷入合同无效、钱款难追的困境。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到商品房买卖纠纷，特别是开发商手续不全就卖房的情况，建议尽快咨询专业律师，评估合同效力并采取保全措施。不要因为已经支付了部分房款就继续投入，及时止损往往比事后追讨更有效。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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