城市道路能否作为土地使用权转让标的
城市道路能否作为土地使用权转让标的
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口一家发展公司从政府获得了一块土地，后来将这块土地转让给了置地公司。双方签订了土地使用权转让合同，置地公司也拿到了国有土地使用证。
但置地公司在准备开发时发现，土地使用证上写的面积和实际能用的面积不一样。原因是这块土地中包含了城市道路，而道路的宽度比土地使用证上标明的要宽，导致实际可用的土地面积比证上写的少了上千平方米。置地公司要求补偿或退款未果，起诉到法院。
争议焦点
发展公司认为：双方是按整体面积转让的，土地位置图和规划坐标图一致，土地使用证上的面积是土地部门的行为，自己没有过错，合同应该有效。
置地公司认为：发展公司提供的土地使用证面积与实际不符，土地位置图不是规划坐标图，而且城市道路依法不能转让，合同应属无效。
法院判决
一审法院认定合同部分无效，二审最高人民法院维持了该判决。法院认为：城市道路属于市政设施，法律规定不得转让，发展公司将道路面积一并转让的行为违法。但符合规划要求的土地面积部分可以继续履行，发展公司应返还多收的土地转让金并赔偿置地公司的经济损失。
律师分析
这个案例涉及两个重要法律问题。第一，城市道路属于市政公共设施，按照《城市道路管理条例》的规定，任何单位和个人不得擅自占用或者挖掘城市道路，更不能将城市道路作为土地使用权转让的标的。如果合同中包含了城市道路面积，这部分转让是无效的。
第二，土地使用权转让时，转让方必须确保土地面积、四至范围与规划部门审批的结果一致。如果转让方提供的位置图未经规划部门审批，导致土地使用证记载的面积与实际规划面积不符，转让方需要承担主要责任。
第三，合同部分无效不影响其他部分的效力。对于符合规划要求的土地面积，只要双方真实意思表示且不违反法律强制性规定，这部分转让仍然有效。受让方可以继续使用这部分土地，转让方则需要退还多收的款项并赔偿损失。
王德林律师提示：
购买土地使用权前，一定要向规划部门核实土地的实际规划用途和面积，不能只看土地使用证。建议在合同中明确约定如果实际面积与证载面积不符时的处理方式。如果您在文山地区遇到类似问题，建议携带合同和土地证咨询专业律师。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市