购房合同是预售还是抵债，法院如何认定

购房合同是预售还是抵债，法院如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，清远一家公司欠银行1.2亿多元贷款。双方签了一份《抵债协议书》，约定用广州一栋商贸中心的四楼、六楼商场来抵债。随后，银行与开发商签了《房地产预售契约》，把这两个楼层的商铺“卖”给了银行，总价1.185亿港元。

但奇怪的是，这份合同签了之后，银行没有实际付过一分钱购房款。多年后，开发商起诉要求解除合同，理由是银行根本没付款。银行则拿出一张收据，声称自己已经用贷款抵了楼款。开发商不认账，说那张收据是事后补的，印章也可能是假的。

争议焦点

银行认为：双方签了《抵债协议书》，贷款本息已经和购房款冲抵，等于付清了房款，合同有效且已履行完毕。

开发商认为：银行从未实际支付购房款，那张收据是华泰公司（原借款人）单方补开的，没有真实付款凭证，银行应当按合同约定付款或解除合同。

法院判决

最高人民法院经审理认为：本案的核心是判断《房地产预售契约》的性质。从事实看，银行与开发商之间没有真实的购房意愿和付款行为，双方的真实目的是通过“以房抵债”解决银行与华泰公司之间的借贷纠纷。因此，这份预售合同本质上不是商品房买卖，而是以房抵债的变通安排。法院最终支持了开发商的诉求，判决解除预售合同。

律师分析

第一，商品房预售合同与以房抵债合同性质不同。预售合同的核心是“买”和“卖”，必须有真实的购房意愿和付款行为；而以房抵债是债务人用房产抵偿债务，属于债务履行方式。实践中，法院会重点审查双方是否真实履行了付款义务，如果没有实际付款，合同就可能被认定为无效或可解除。

第二，证据是关键。本案中银行虽然拿出了收据，但无法提供对应的银行转账记录或付款凭证，收据又是事后补开的，法院自然不会采信。如果当事人想证明自己已经付款，必须保留完整的付款凭证，比如银行流水、转账记录、发票等，单靠一张收据远远不够。

第三，合同名称不代表合同性质。法院会穿透合同名称，看双方的真实意思表示。如果名为“预售”实为“抵债”，法院会按真实法律关系处理。在文山地区的类似纠纷中，也有当事人因为合同名不副实而吃了亏，建议签约前咨询律师，明确合同性质后再签字。

王德林律师提示：

买房或签抵债协议前，务必核实对方是否有真实付款凭证，不要轻信“以贷抵款”的口头承诺。在文山地区，如果遇到类似纠纷，建议尽早固定证据并咨询专业律师，避免因合同性质不清而陷入诉讼被动。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市