未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，深发公司与顺兴公司签订了一份商品房预售合同，约定顺兴公司以每平方米4200元的价格购买红城湖国际大厦A座，总金额超过4亿元。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该大厦的土地使用权属于另一家公司厚南公司，深发公司并未取得土地使用权证和商品房预售许可证。

顺兴公司认为深发公司没有售房资格，合同缺乏法定条件，于是起诉要求确认合同无效，并返还购房款及利息。实际上，深发公司此前通过项目转让获得了开发权，厚南公司事后也出具了承诺书表示认可，但始终没有办理土地使用权变更登记和预售许可手续。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，合同应为无效。深发公司则认为：双方自愿签订合同，且厚南公司作为土地使用权人已书面认可，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审认定，深发公司在签订合同时尚未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，判决该商品房预售合同无效。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》，开发商预售商品房必须取得土地使用权证和商品房预售许可证，这是法定的前置条件。未取得这些证件就签订预售合同，合同因违反法律强制性规定而无效。

第二，土地使用权人厚南公司事后出具承诺书表示认可，并不能弥补合同在签订时即存在的违法性。合同无效的判断标准是签订时的法律状态，而非事后补救。即使是土地使用权人同意，也不能替代法定的行政许可证件。

第三，合同无效后，根据《民法典》规定，因无效合同取得的财产应当返还。本案中深发公司收取的5000万元购房款属于不当得利，必须全额返还，并赔偿顺兴公司的资金占用利息损失。

王德林律师提示：

购房者在购买预售商品房时，务必查验开发商的土地使用权证和商品房预售许可证，这两份证件缺一不可。在文山地区，如果您遇到开发商未取得合法证件就要求您付款的情况，建议立即停止付款并咨询专业律师，避免资金风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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