土地转让合同因含城市道路被判部分无效

土地转让合同因含城市道路被判部分无效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市新经济区发展总公司将一块土地转让给海南置地公司，双方签订了土地使用权转让合同。置地公司拿到土地使用证后，发现证上标注的面积和实际面积对不上——原来土地中有近千平方米属于城市道路，而道路是市政设施，依法不能转让。

置地公司向规划部门报批时，规划局指出该土地西、北两侧道路应为市区主干道，路宽40米，但土地使用证标注只有30米。这样一来，置地公司实际能用的面积比合同约定的少了很多。置地公司要求发展公司退款或补偿，协商无果后起诉到法院。

争议焦点

发展公司认为：双方是按整体面积转让的，土地位置图与规划坐标图一致，土地使用证上的面积是土地部门的行为，公司没有过错，合同应当有效。

置地公司认为：发展公司提供的土地使用证标注面积与实际不符，土地位置图不是规划坐标图，城市道路依法不能转让，合同应认定无效。

法院判决

最高人民法院终审判决：双方合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积转让有效。发展公司多收的土地转让金应返还置地公司，并赔偿置地公司设计费、勘察费等经济损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让。在土地转让合同中，如果包含城市道路面积，这部分转让行为自始无效。购买方即使拿到了土地使用证，也无法实际使用道路面积。

第二，土地转让方有义务提供经规划部门审批的坐标图。如果仅提供位置图就办理土地使用证，导致证载面积与规划面积不符，转让方要承担主要责任，包括返还多收的转让款和赔偿对方损失。

第三，法院对这类纠纷采取"部分有效、部分无效"的处理原则。对于符合规划要求的土地面积，合同仍然有效；对于城市道路等不能转让的部分，合同无效，双方各自返还。这种做法既保护了交易安全，又维护了法律底线。

王德林律师提示：

购买土地前一定要核实规划情况，要求对方提供经规划部门审批的坐标图，不要只看位置图或土地使用证。文山地区的朋友们在办理土地转让时，建议先到自然资源和规划部门查询土地的规划用途和道路红线，避免买到含有市政设施的土地。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市