楼宇按揭未办抵押登记是否有效

楼宇按揭未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将其购房合同项下的全部权益抵押给银行，银行提供贷款。合同签订后，银行发放了贷款，中振公司也陆续还款，但后来因资金问题未能按期还清剩余本息。

中振公司主张，这份按揭合同签订后没有办理抵押登记，按照当时武汉市的地方规定，抵押应当无效。同时，中振公司还称，自己已将涉案房屋抵押给了另一家信托公司，并办理了抵押登记，因此银行的抵押权不能成立。银行则坚持合同有效，要求解除合同并优先受偿。

争议焦点

中振公司认为：按揭合同未办理抵押登记，违反地方规定，应属无效；且房屋已抵押给第三方并登记，银行无权优先受偿。

宝丰支行认为：合同系自愿签订，不违反国家法律，已实际履行，应认定有效；中振公司后来的抵押行为不能否定在先的按揭合同效力。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审关于解除合同、中振公司一次性归还贷款本金及利息的判决，撤销涉及担保人责任的部分。法院认定按揭合同有效，银行对抵押物享有优先受偿权。

核心理由：楼宇按揭不同于一般财产抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定无效。中振公司后续将房屋抵押给第三方的行为，发生在按揭合同之后，且当时房屋尚未竣工验收，依法不能抵押，该抵押登记无效，不影响银行的权益。

律师分析

第一，按揭贷款合同与普通抵押合同存在区别。按揭是购房人将购房合同权益转让给银行作为担保，银行提供贷款，购房人还清贷款后赎回权益。这种模式在法律上不同于传统抵押，不能简单套用抵押登记的规定。当时国家法律并未规定抵押未经登记就无效，地方规章不能作为否定合同效力的依据。

第二，合同效力以自愿、合法为原则。本案中三方自愿签订合同，内容不违法，不损害国家、集体和他人利益，且已实际履行，法院据此认定合同有效，体现了保护交易稳定和诚信原则。

第三，抵押登记的效力有先后顺序。在按揭合同已经成立并履行后，中振公司又将同一房屋抵押给第三方，且该抵押发生在房屋未竣工验收、抵押合同未实际履行的情况下，该抵押登记不具有法律效力，不能对抗在先的按揭银行权益。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款时，应当重视合同的完整履行，按时还款，避免因违约导致房屋被拍卖。银行在发放按揭贷款时，建议及时办理相关登记手续，以防范后续权利冲突风险。在文山地区，类似按揭纠纷时有发生，当事人若遇到此类问题，建议尽早咨询专业律师，避免因对法律理解有误而造成更大损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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