未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效

未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产公司与顺兴房地产公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购一栋大厦的A座，总金额高达4.25亿元。合同还特别约定，必须经过原土地开发商厚南公司等签字盖章才能生效。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。

但问题在于，厚南公司虽然事后出具了承诺书表示认可，但当时并未在合同上签字盖章。更关键的是，深发公司在卖房时既没有取得土地使用权证，也没有取得商品房预售许可证。顺兴公司后来发现这一情况，认为合同无效，起诉要求深发公司返还5000万元购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和预售许可证，不具备售房主体资格，合同应当无效，深发公司应返还全部购房款并赔偿利息。

深发公司则认为：合同已经实际履行，顺兴公司支付了部分款项，工程也已按对方要求进行了设计修改，合同应当有效，双方继续履行。

法院判决

一审法院认定，深发公司与厚南公司之间属于合作建房关系，合同有效，但其中关于厚南公司提前收取7000万元利润保证金的条款无效。最高人民法院二审后认为，深发公司在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下与顺兴公司签订商品房预售合同，违反了法律强制性规定，该合同应属无效。最终判决深发公司返还顺兴公司5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售属于特殊交易，法律对开发商有严格要求。开发商必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证等法定证件，否则所签的预售合同很可能被认定为无效。

第二，合同无效的法律后果是相互返还。本案中，顺兴公司已经支付了5000万元，深发公司必须全额返还，并且还要承担资金占用期间的利息损失。这对开发商来说代价很大。

第三，即便合同约定了"经第三方签字盖章后生效"，如果开发商本身不具备法定售房资格，这样的约定也不能让合同变得有效。购房者不能因为合同有特殊约定就放松对开发商资质的审查。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，一定要核实开发商是否取得了土地使用权证和商品房预售许可证。这些证件可以要求开发商出示，也可以到当地住建部门查询。如果您在文山地区遇到类似纠纷，建议尽快咨询专业律师，避免因合同无效导致资金损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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