未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司将尚未建成的“红城湖国际大厦”A座预售给海南顺兴房地产开发公司，合同总金额高达4亿多元。签约时，深发公司并未取得该地块的土地使用权证和商品房预售许可证。

顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该项目的土地使用权多次转让，原土地使用权人厚南公司已将资产出售，深发公司不具备售房主体资格。顺兴公司因此起诉要求确认合同无效，返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，没有预售商品房的主体资格，所签合同违反法律规定，应属无效。

深发公司抗辩：虽然手续不全，但事后已与土地使用权人厚南公司补签了合作建房协议，厚南公司也出具承诺书认可销售行为，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审认定，深发公司在签订预售合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，该商品房预售合同无效。深发公司应返还顺兴公司已付购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售必须满足法定条件，包括取得土地使用权证书、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。缺少其中任何一项，预售合同都可能被认定为无效。

第二，事后补办手续或获得土地使用权人认可，不能使原本无效的合同变为有效。法律对房地产交易有严格的强制性规定，目的是保护购房者权益和维护市场秩序。

第三，购房者支付大额款项前，应当核实开发商的预售资格。本案中顺兴公司支付了5000万元才发现问题，虽然最终拿回了钱，但耗费了大量时间精力。

王德林律师提示：

购买期房时，务必要求开发商出示土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。在文山地区购房的朋友，同样要核实这些证件，不要因为开发商口头承诺或事后补手续就轻易付款。一旦发现开发商证件不全，应立即停止付款并咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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