未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效

未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（下称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（下称顺兴公司）签订了一份《商品房购销合同》，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4.25亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但深发公司在签订合同时，并未取得该大厦所占土地的使用权证，也没有取得商品房预售许可证。

后来，顺兴公司发现深发公司根本没有销售期房的合法资格，而且该大厦的土地使用权曾多次转让，存在严重法律瑕疵。顺兴公司于是向法院起诉，要求确认合同无效，并让深发公司返还已付的5000万元购房款及利息。案件涉及的土地使用权人海南厚南旅业有限公司（下称厚南公司）也作为第三人参与诉讼。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的《商品房购销合同》因违反法律强制性规定而无效，深发公司应返还全部购房款并赔偿利息损失。

深发公司及厚南公司主张：三方之间实际上形成了合作建房关系，厚南公司事后出具了承诺书对深发公司的售房行为予以认可，且工程已经实际施工，合同应认定为有效，双方应继续履行。

法院判决

最高人民法院二审认为，深发公司在与顺兴公司签订商品房预售合同时，尚未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定。虽然厚南公司事后出具了承诺书，但并不能弥补合同签订时主体资格缺失的根本缺陷。因此，该《商品房购销合同》应认定为无效合同。深发公司应返还顺兴公司已付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同的有效性，核心在于开发商是否取得两个关键证件：土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商在签约时连这两个证都没有，那么这份合同在法律上就是无效的，购房人有权要求退款。

第二，很多人认为，只要开发商事后补办手续或者出具承诺书，就能让合同变得有效。但法律明确规定，合同效力以签订时的状态为准。事后补办并不能"治愈"签约时的违法状态，购房人不能因此被蒙蔽。

第三，这个案例也提醒大家，买房时一定要核查开发商的资质和证件。尤其是在购买期房时，不要轻信口头承诺，要看对方是否已经拿到合法的预售许可，否则很可能面临"钱房两空"的风险。

王德林律师提示：

在文山地区，购买商品房时务必核实开发商的五证是否齐全，特别是预售许可证和土地使用权证。如果开发商以"内部认购""团购"等名义卖房，却拿不出合法证件，千万不要轻易付款。一旦发现对方无证售房，应及时咨询律师并主张合同无效，要求返还房款。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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