土地转让合同因含城市道路被判部分无效
土地转让合同因含城市道路被判部分无效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口市一家发展公司将一块土地转让给置地公司，双方签订了土地使用权转让合同。置地公司拿到土地使用证后，去规划局审批时发现，土地证上标明的面积和实际面积对不上。原来，这块土地中包含了一条城市主干道，道路宽度被标注错误，导致实际可使用的土地面积比合同约定的少了上千平方米。
置地公司多次要求发展公司补偿或退款，但都没有解决，最终起诉到法院。一审法院认定合同无效，判决发展公司返还多收的土地转让金并赔偿损失。发展公司不服，上诉到最高人民法院。
争议焦点
发展公司认为：双方是按整体面积转让的，土地使用证上的面积是土地部门的行为，公司没有过错，合同应当有效。
置地公司认为：土地使用证上标注的面积与实际不符，城市道路依法不能转让，合同应属无效，发展公司应当赔偿损失。
法院判决
最高人民法院审理后认定：发展公司在办理土地使用证时提供的位置图未经规划部门审批，导致土地证上的面积和道路标注与规划不符，应承担主要责任。城市道路属于市政设施，法律规定不得转让，因此合同中涉及道路面积的部分无效。但符合规划要求的土地面积部分，可以认定有效。判决发展公司返还多收的土地转让金，并赔偿置地公司的设计费、勘察费等经济损失。
律师分析
第一，土地转让合同并非全部无效，而是部分无效。法院根据实际情况，将合法部分与违法部分区分处理，避免"一刀切"导致双方利益失衡。这种处理方式体现了司法实践的灵活性。
第二，城市道路属于市政公共设施，法律明确禁止转让。购买土地时，一定要核实土地性质，确认是否包含道路、绿地等公共用地，否则可能面临合同部分无效的风险。
第三，土地证上的面积不等于实际可使用面积。土地证面积可能包含公共道路、绿化带等，实际能够开发建设的面积要以规划部门的审批为准。建议在签订土地转让合同前，先向规划部门核实土地的规划用途和实际可使用面积。
王德林律师提示：
购买土地前，务必向当地自然资源和规划部门查询土地的规划条件，确认道路、绿化等公共设施用地是否包含在转让范围内。在文山地区，部分土地转让纠纷也因类似问题引发，建议委托专业律师参与合同审查和尽职调查，避免因土地性质不明导致合同无效或损失。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市